2000万円借入の方が得です。 - 真山 英二 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。
真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

2000万円借入の方が得です。

2009/04/18 14:49

大前提として、
住宅ローン控除の還付金が十分にあるとします。
支払税額が年末借入残高の1%よりも少ない場合は、
その支払税額が還付金となります。

借入額によって差がでる大きなところは
1.完済までの支払金利
2.銀行保証料
3.抵当権設定費用
4.住宅ローン控除による還付金
の4点です。

ご質問から判断できなかった部分を
仮定してシミュレーションを行いましたので
ご参照ください。

【前提】
借入金利1.475%、借入期間35年、保証料前払い、
10年間は普通に支払、11年後に全額完済。
(10年後年末残高の1%が住宅ローン控除の最後金額)
(1)6000万円の借入を行った場合
(2)2000万円の借入を行った場合

1.完済までの支払金利
(1)の支払金利部分⇒8,509,777円
(2)の支払金利部分⇒2,836,543円
金額差 5,673,234円

2.銀行保証料(35年間、100万円につき20,700円の保証料と仮定)
未経過分は、年数案分で返金された場合
(厳密には案分されませんが概算です)
(1)の支払保証料部分
⇒6000万円×(20700円/100万円)×11/35年
 =390,343円
(2)の支払保証料部分
⇒2000万円×(20700円/100万円)×11/35年
 =130,114円
金額差 260,229円

3.抵当権設定費用(税額部分)
住宅用家屋証明を使用した場合(0.1%)
(1)の抵当権設定費用⇒60,000円
(2)の抵当権設定費用⇒20,000円
金額差 40,000円

4.住宅ローン控除の還付金総額
(1)の還付金総額⇒4,921,567円
(2)の還付金総額⇒1,746,959円
(1)において、9年目、10年目での年末借入残高が
5000万円を切るので、単純に500万にはなりません。

金額差 ▲3,174,608円

以上の結果より、上記の前提であれば、
2000万円を借りた方が、6000万円を借り入れるよりも
2,798,855円得になります。

なお、上記において、
全期間金利1.475%で計算を行いましたが、
金利が上昇するのであれば、金額差は
さらに広がります。

4000万円原資で、10年間で280万円以上の
利益がでる投資対象があれば良いのですが、
今回のケースでは、2000万円の借入の方が
良いと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

この回答の相談

住宅購入における住宅ローン減税とローンの組み方

マネー 住宅資金・住宅ローン 2009/04/18 01:34

はじめまして。土地の支払い期日が5・1とせまっておりましてどのようにすべきか焦っています。今回土地から購入してマイホーム予定しております。土地、建物で合計6000万(土地… [続きを読む]

junnjunnさん (埼玉県/43歳/女性)

このQ&Aの回答

住宅ローンについて 辻畑 憲男(ファイナンシャルプランナー) 2009/04/18 11:39
住宅ローンの件 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2009/04/18 21:09

このQ&Aに類似したQ&A

住宅ローン審査について manakanaさん  2012-12-06 14:07 回答1件
土地の分筆と住宅ローンについて ykksiwaさん  2012-09-04 20:55 回答1件
住宅ローンとライフプラン よもぎTBさん  2009-08-26 10:51 回答5件
土地を先に購入する際の資金計画について ぽんぽんぽんさん  2008-10-29 16:43 回答1件