時空をこえて・・・

なかなか面白い発想で奥深い問題をはらんだ質問ですね。

というのは、どれくらいのスパンでお考えなのか分かりませんが、定借と区分所有どちらも一般的な土地と建物ではないからです。定借は土地に時間的な制限があり、区分所有は建物に空間的な制限がある不動産です。

当初の設定条件が同じでそれぞれが合理的な値段設定であれば、理論上では購入時は金融機関の評価は同じであるはずです。実際は別でしょうが、ご質問は将来ということですので話を勧めますと。

時間設定は記載されていませんが、実際のところは数十年後とかというのではなく近い将来のことだと想定しますと、まずは土地値はその時点では購入時と、相対的に、同じです。そして建物は耐用年数の長いほうが評価は高いとみるべきです。

そうなると区分所有のほうが評価は高いということになると思います。

ただ変動要因として、今の時点での定借の評価と将来の評価は注意が必要です。定借の市場性が高まるのか、権利金の額は?、期限50年までの残存年数をどう評価するのか等々不動産業界や金融機関でも方向性がいまだ定まっていない分野です。その意味では化ける可能性もあります。

あとは実際面での金融機関の評価算定は、やはり、その時の流通性を中心に評価するということです。大きな考え方は不動産鑑定士さんから取り入れると思いますが、その鑑定士さんは流通面では不動産業者さんの意見を参考にします。不動産業者さんはまったくもって流通のプロですから、販売しやすい物の方を評価すると思います。

参考にして下さい。


サラリーマン大家さんの不動産投資
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