入居率が低すぎますね

「場所は都心の大きな道路に面しています。」との事ですが、東京都心(?)で現在　稼働率58%は異常な低さです。この入居率が低い合理的な理由がなければお勧めもしません。稼働率が低いきちんとした理由があれば話は別です。(社員寮だった物件を改築して入居募集を最近スタートしたなど)

築23年の物件でも大規模修繕が数年前にしておれば構造に関しての心配は少ないかもしれません。特に気を付けるべきは屋上防水とサッシ部分等のシーリングや外壁塗装等です。この大規模修繕がキチンとなされていないのであれば、この規模であれば、大規模修繕で2000万近く近い将来掛ると踏んだ方が良いでしょう。(特に入居者を退去させて何か他の物を建てる計画だったマンションは管理状態が悪いです。)

また、配管関係のトラブルも発生したりし易い状態かと思います。過去の修繕履歴を見せてもらってください。そこできちんと記録が取られてあれば問題の起こる個所や傾向が分かります。傾向が分かれば対策も出来ますし心の準備ができます。　　

「値下げ後の価格で表面利回り9%」の意味する所は「満室想定」表面利回りでしょうか?それとも「現状」での表面利回りでしょうか?もし現状の利回りであれば確かにかなりの好条件に見られます。ただ、東京都心のワンルームといえども確かに三点ユニットは立地が悪ければ入りが悪いです。(例えば恵比寿や麻布十番等の若者人気エリアなら三点ユニットでもOKです。)よって三点ユニットに関しては立地によって評価は大きく変わります。

ただ、ユニットバスもかなり汚くなっているので、その修繕を空室の部屋毎に必要になるでしょう。ユニットやコンロを代えるのに50万〜80万前後掛る場合もあります。見積もりは前もって取りましょう。

築20年以上のでも良いものはあります。私共も9月には1億台と5億代の投資用マンションを売りました。(今は同じ様な任意売却物件がこちらにも100棟位ありますよ。)