瑕疵担保責任について - 藤森 哲也 - 専門家プロファイル

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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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瑕疵担保責任について

2012/04/28 18:26

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

質問内容から推測すると、更地渡しの為、解体滅失予定の建物に関しては、
瑕疵担保責任を負わないということかと思います。

但し、当社でも取引相手が宅建業者で有りながら、
「土地も建物も瑕疵担保責任を免責にして契約書を作製してくれ」と
頼まれることが稀に有ります。

重要事項説明書や契約書を良く読み返して頂き、担保責任の免責が、
土地も含めた物件そのものに対しての文面か確認が必要です。



仮に後者だった場合についても触れておきます。

売主が宅建業者の場合、通常、宅地建物取引業法40条による
『引渡しの日から2年』としていることが多いです。

民法では発見してから1年となっているので、発見するのが遅くなれば、
かなり長期間瑕疵担保責任を追及されることになる為、民法ではなく、
宅地建物取引業法の特則を設定しているからです。


尚、宅地建物取引業法40条による特則には、
『目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない』
となっています。

売主が宅建業者でありながら、買主に不利となる特約(瑕疵担保責任の免責)を
設定した場合、民法の発見から1年として扱われます。



ご質問の回答については、建物については更地渡しにつき担保責任は該当しなくなり、
もし土地についても免責となっていれば、発見して(引渡しからではありません)
から1年までは、その責任を請求できます。

但し、瑕疵担保責任による損害賠償請求権が債権の消滅時効により消滅すると
判断された判例などもあります。
引渡しの日 (発見してからではありません) から10年経過することで、
発見してから1年経っていなくても、瑕疵担保責任が請求できないとされる
可能性があります。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

補足

また、瑕疵担保責任として請求できないケースに、
いがじゅんさんが知っていたこと(告知されていたこと)も、
そのことを知って購入したとして、隠れた瑕疵に該当しないものになります。

契約時の交付書類で、売買の際に物件の状況報告書のような書面が手交されて
いなかったか確認してみて下さい。
もしあれば地中埋設物や土壌汚染など、目的達成に費用が生じる事項などについて
どう告知されているか、また、重要事項説明書や契約書などにも、そのような
内容の記載はないか注意が必要です。

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藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

瑕疵担保責任について

住宅・不動産 不動産売買 2008/10/24 01:45

土地のみの売買契約において、所有権移転登記前までに更地にして引渡すという契約になっています。しかし、売買契約書の中に瑕疵担保責任を負担しないと記載されていました。ちなみに、売主は不動産会社です。この場合、所有権移転登記後、この物件に隠れた瑕疵があった場合、担保責任を売主に請求できるのでしょうか?

いがじゅんさん (東京都/35歳/女性)

このQ&Aの回答

瑕疵担保責任について 鈴木 宏(宅地建物取引主任者) 2008/10/26 15:56

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