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対象:家計・ライフプラン

吉野 充巨 専門家

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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売却と賃貸の判断材料をお届けします

2008/09/10 09:04
(
4.0
)

ジプシーキング 様

初めまして。オフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

不動産は1件ずつ現況が異なり、物件と周囲の環境、当該地域の価格動向により判断が異なります。

従いまして不動産賃貸業の観点から、賃貸に出した場合と売却の一般論をお伝えします。

1.賃料収入は空室を見込んだものでお考えください。
例えば、2年間貸して、次の更新が無く、空室となった場合には、敷金の返却とクリーニング代、次の入居者を探すための広告費(礼金の50%〜100%)が必要になります。また入れ替えのために最低1ヶ月は空室です。(時期によっては数ヶ月空くこともあります)

2.修繕費等の費用はオーナー持ちです。
エアコン(保証期間は1年です)、水周りなど5年目以降は修繕費やクーラーの取替え費用が発生します。

3.賃料収入の全額が収入ではありません。
賃料の中には、不動産価値の減価分が含まれます。減価分は購入時に支払った元本の目減り分とお考えください(事業規模の場合は他への投資か、貯蓄・運用して蓄えます)、そして次の建替費用、大規模修繕費用の蓄積も必要になります。

4.敷金は預かり金です。普通の状況で痛んだものはオーナーもちになりますから全額返金が原則です。

従いまして、これらの経費等を差し引いた残りから、住宅ローンの利息分を支払ったあとには利益が殆んど残りません。

補足

2006年に購入された由、現在の予定販売価格が2300万円ですので、(2600万円+諸費用)-(2300万円+諸費用)=2年間の使用料として捉えてる事が出来ます。

一般的に、入居時に20%と価値が落ちるとされています。現在、新築マンションでも、売れ残り物件は10%程度の値引きは当たり前の状況です。
従いまして現在の販売予定価格は、有利なもの・悪くない価格と推察いたします(地域の状況に因っていません。一般論として)

なお、売却時に住宅ローが残る方が多いのですが、住宅ローンが完済できる点も有利な条件と考えます。

下記のコラムをオーナーサイドからお読みください。

賃貸の良さと住宅ローン
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/17058

賃貸住宅の減価
http://www.officemyfp.com/fptayori0710.html

評価・お礼

ジプシーキング さん

ありがとうございました。

回答専門家

吉野 充巨
吉野 充巨
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
オフィスマイエフ・ピー 代表
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この回答の相談

マンション売却か賃貸か・住み替えはどちらか

マネー 家計・ライフプラン 2008/09/10 06:35

はじめまして。マンションを売却するか賃貸に出すかで悩んでいます。

2006年に約2600万円でマンションを購入しましたが、転職に伴い転居を検討しております。(購入前に転職し… [続きを読む]

ジプシーキングさん (兵庫県/34歳/男性)

このQ&Aの回答

住宅の運用について 辻畑 憲男(ファイナンシャルプランナー) 2008/09/10 08:54
売却か賃貸かの件 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2008/09/10 09:13
資産価値も大事ですが 上津原 章(ファイナンシャルプランナー) 2008/09/10 11:16
どちらが有利かの件 森本 直人(ファイナンシャルプランナー) 2008/09/10 15:51

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