概略をお答えします

「市街化調整区域」
多くは都市近郊の農村部にあり、市街化を抑制すべき地域として「市街化調整区域」が指定されています。原則として新規の建物の建築は出来ませんが、目的、建主の属性や地域、行政によっては建築できる場合があります。もし、購入を検討している物件がございましたら、具体的にご相談していただきたいと思います。

「要農転届」
農地は農地法によって守られていますので、原則として農地法上の許可なしには農地の転用および売買は出来ません。ただし、市街化区域内の農地については、地元農業委員会への届出で可能となります。おそらくご質問の内容は「要農転届」ではなく、「要農転許可」ではないでしょうか。

「地目」
地目は土地の主たる用途により、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分されています。現況と登記が異なっている場合もありますので、実際の取引に宅地以外の地目が出てきた場合は、内容を業者にご確認ください。

市街化調整区域、農地の取引については、不動産取引業者から見るとごく少数です。プロであるはずの不動産会社であってもこれらの取引に関しては経験がまったくない場合も少なくありません。お取引になる場合、これらの取引については、経験の豊富な業者をお選びいただいた方がいいかと思います。なお、仲介業者を通している場合、地元で内々に確認をとっている場合があるので、業者を飛ばして行政に確認するのはやめたほうが無難です。業者から納得の得られる説明が得られない場合は、ご縁がなかったと諦めた方がいいでしょう。