不動産収入は恒常的な収入です - 杉浦 恵祐 - 専門家プロファイル

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杉浦 恵祐 専門家

杉浦 恵祐
ファイナンシャルプランナー

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不動産収入は恒常的な収入です

2007/12/28 14:47

だいだいだいさんへ。
ファイナンシャルプランナー(FP)の杉浦恵祐と申します。

現物の不動産への投資での家賃等の不動産収入は「恒常的な収入」です。
奥さんの恒常的な収入額の合計が年130万円以上が見込まれるなら扶養を外れると考えられます。

一方、確定申告が不要なJREIT(上場不動産投資信託)や公募の不動産等に投資する株式投資信託を通じての間接的な不動産投資であれば、確定申告しなければ期中収益分配金(配当所得)がどれだけ多くても扶養のままでいることができるのが現実です。
(本来は、銀行預金の利子、長期保有の株式の配当、投資信託の分配金も「恒常的な収入」だと思います。源泉分離課税で課税関係が完了していたり、確定申告不要の取り扱いの収入については、
本来は本人が自ら正直に申請すべきものです。)
ただし、私募の不動産ファンドで収益が総合課税の雑所得となるものは確定申告が必要ですので、
現物の不動産への投資と一緒です。

おそらく不動産業者さんが確認した税理士は、確定申告不要で済ますことが可能な、税務上、上場株式等に該当する証券商品での間接的な不動産投資と勘違いされたのではないでしょうか。

確定申告すべき不動産所得があれば逃れようがありません。奥さんの合計所得が38万円を超えると税務上の配偶者控除の対象から外れます。年末調整時に奥さんを税務上の扶養配偶者から外せば当然ながら社会保険の被扶養者のままでよいかチェックされます。また、会社には奥さんの収入を隠して扶養控除等申告書を出しても税務署からの更正通知でバレます。また、健康保険組合の中には組合自らが定期的に被扶養者の検認を行っているところもあります。
確定申告すべき不動産収入があるのに確定申告しなければ、それはもちろん脱税=犯罪です。

補足

次に130万円は「収入全額」なのか「収入-経費」なのかですが、厚生労働省通知「国民年金法における被扶養配偶者の認定基準の運用について」によると
http://wwwhourei.mhlw.go.jp/hourei/index.html
「「年間収入」とは、認定対象者が被扶養配偶者に該当する時点での恒常的な収入の状況により算定すること。したがつて、一般的には、前年の収入によつて現在の状況を判断しても差し支えないが、この場合は、算定された年間収入が今後とも同水準で得られると認められることが前提であること。
(1)恒常的な収入には、恩給、年金、給与所得、傷病手当金、失業給付金、資産所得等の収入で、継続して入るもの(又はその予定のもの)がすべて含まれること。
(2)恒常的な収入のうち資産所得、事業所得などで所得を得るために経費を要するものについては、社会通念上明らかに当該所得を得るために必要と認められる経費に限りその実額を総額から控除し、当該控除後の額をもつて収入とすること。」とあります。

不動産収入に関しては税務上の不動産所得の計算で認められる経費ではなく、「社会通念上明らかに当該所得を得るために必要と認められる経費」のみが引けると考えられます。

 経費として引くことが認められるべきではないかと私が考えるもの
  不動産収入を得るのに直接かかった荷造運賃・水道光熱費・旅費交通費・通信費・修繕費・消耗品費等

 経費として引くことは認められないと私が考えるもの
  初年度のみにかかるもの(初年度経費)、身内への給料、減価償却費、支払利子、租税公課(固定資産税等)、広告宣伝費、接待交際費、損害保険料、福利厚生費、雑費

ただし、実際の取り扱いは各社会保険事務所、各健康保険組合で異なるのが現実ですので、だいだいだいさんの健康保険を所轄する社会保険事務所、健康保険組合等で確認してみてください。

回答専門家

杉浦 恵祐
杉浦 恵祐
( 愛知県 / ファイナンシャルプランナー )
株式会社OSP 代表取締役
0566-42-1882
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この回答の相談

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マネー 年金・社会保険 2007/12/28 00:17

現在、専業主婦の妻名義で不動産投資を考えておりますが、私の扶養から外れて国民年金や国民健康保険料を支払う必要があるのでしょうか?また、支払う・支払わないの境界は不動産… [続きを読む]

だいだいだいさん (愛知県/33歳/男性)

このQ&Aの回答

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