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対象:不動産売買

マイホーム購入大作戦!ですね。

2006/10/12 15:10

こんにちは。
不動産コンサルタントの鎌倉靖二です。

初めてのマイホーム購入、大切なポイントは大きく分けて2つです。

・お金について
・物件選びについて

ここでは特に重要な上記2点に絞っておおまかな考え方、流れをお伝えします。

まずはお金についてです(今買える住まいの価格は?)。
ここでは住宅ローンを組むことを前提とします。

まずは、今の家計・貯蓄を以下の項目でチェックしましょう。

・年間の家賃(管理費、駐車場代含む)
・現在の年収
・マイホーム購入にあてられるお金(自己資金、親の援助含む)

次に年間の家賃を参考に、[今の家賃水準]を[現在の年収]と比較し、
住宅ローン返済額を以下のように試算します。

[家賃水準]   [返済額]
適正な範囲 → やや低めに
高い    → 低めに
低い    → 家賃と同水準に

返済額を家賃水準より低く設定するのは、
新たな負担となる固定資産税等の税金、光熱費等の維持費、
教育費等のアップ分を考えてのことです。

ここで、購入後の住宅ローン返済額(年額)を年収で割って「返済比率」をみてください。
(例えば年間返済額が100万円、年収500万円であれば、返済比率は20%です)

ちなみにフラット35の返済比率の目安は以下です。
http://www.flat35.com/guide/outline/index.html

ゆとりをもった返済計画のために、
返済比率はおおむね20〜25%に抑えたほうが無難ですので、
返済比率をみながら住宅ローンの返済額を増減調整してみてください。
(「借してくれる」と「返せる」は別です!)
なお住宅ローン以外の借入れがある方は、その返済額も含めて返済比率を計算します。

住宅ローン返済額がきまれば、
金利と返済期間に応じて融資可能額が算出できます。

この「融資可能額」と「マイホーム購入にあてられるお金」の合計額が

「今買える住まいの価格」

となります。

補足

大切なポイントの2つめ、

住まい選びについて(どんな物件を買ったらいいのか)

です。

まずは「今買える住まいの価格」の前後で、

1.分譲マンション(新築、中古)
2.建売住宅(新築、中古)
3.土地を買って注文住宅を建築

いずれかの方向性を決めます。
同じエリアの新築であれば、居住面積あたりの比較では
1,2,3の順に高くなる傾向があります。

方向性やエリアがきまったら、次は情報収集です。
今や物件情報はネットや無料情報誌で簡単に入手できますので、
いろんなサイトから多めに収集します。

相場等がつかめてきたら、何ヶ所か現地に足を運んでみましょう。
そしてまず「環境」をチェック。
住まい購入者の多くが「環境」について後悔している、
というアンケート調査もあるので、
事前の環境調査はとても重要。
(調査項目は以下をご参照)
http://www.darwinsystem.net/supporta/007.html

相場、エリア環境がつかめたら、ここではじめて
不動産業者、販売業者にアプローチします。
(業者選びは以下をご参照)
http://www.darwinsystem.net/supporta/005.html

そして業者から紹介してもらう情報も含め、現地見学をすませた
候補をいくつかにしぼって、物件内容を再チェックします。

ここで土地探しについて補足しますと、重要なのは

・土地の高低差
・地盤の強さ
・その土地の利用履歴と隣地の利用状況、土壌汚染の有無

これらは建物の建築コストに影響を与える要素ですので、できる限り
高低差がなく、地盤が強く、これまで住宅用地として利用されてきた土地を
選ぶようにしましょう。

後悔したくない高い買い物とはいえ、ここがダメ、あそこがダメとあら探しばかりしていては、
いい物件にはめぐり合えません。

100%満足のいく物件はなかなかないので、
70〜80%で合格という気持ちで、
加点方式で物件を選ぶことをおすすめします。

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この回答の相談

マイホーム購入を検討しています

住宅・不動産 不動産売買 2006/10/11 15:08

はじめまして。現在、2DKの賃貸マンションに家族3人で暮らしています。そろそろ、家が手狭になってきたため、新築のマイホームを購入したいと考えています。

ただ、初めてのことなので、何から手を… [続きを読む]

sato447890さん (東京都/33歳/女性)

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