頑張ってください。

通常、農地を用途転用する場合は農業委員会へ届出し許可が必要です。しかも農地は基本的には農家しか所有できません。会社員のご主人が所有しているということですから正確には農地のような畑・山林の類と解釈し、お答えします。

息子さんに土地の名義変更をするということは、売買等で譲渡するということになります。売買の場合、息子さんには不動産取得税が固定資産税評価額の３％が課税されます。

また、売買で利益が出るような金額設定であれば、ご主人には所有期間５年以上で、利益の２０％が課税されます。所有期間が５年以下であれば、利益の３９％が課税されます（住民税ともで）。利益が出なければ課税されません。

売買の設定金額は固定資産税評価額で設定しておけば、税務署から過剰に低い価格との指摘も受けずにすむと思われます。

その他として登記諸費用（主に登録免許税が固定資産税評価額の１％）がかかります。司法書士さんに見積依頼されることをお薦めします。

ご自宅の件ですが、婚姻期間が２０年越えのご夫婦ですから、ご主人から奥さんに贈与したとしても特例で贈与税はかかりません。しかし、奥さんには不動産取得税（上記に同じで３％）だけかかります。

老後が心配ということであれば、不要な不動産はできれば素早く処分し、換金しておくのも一手かもしれませんね。

参考にしてください。