売買契約の延期などについて

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、「今月末に契約するという契約書」とは

購入申込書のようなものということでよろしいでしょうか。

原則、正式な売買契約を締結していない場合、Koganemushi様に責任やペナルティが

生じることは基本ありません。

購入申込みや契約日の設定を行い、契約締結前に申込金といった名目で数十万円

授受しているケースも稀にあるようですが、その金銭に関しても、正式な契約が

締結されなければ返金すべきものとなります。


「購入申込書(買付け)」とは、「契約の予約」のようなもので、法的拘束力も

契約延期や撤回した際のペナルティも発生しないものです。

不動産売買に関して買主の代金支払いや、売主の引渡しになどに法的拘束力を

もたせる為に行うのが「売買契約」ですから、それを予約・予定するだけの

申込みは、売主買主双方に拘束やペナルティを生じさせる段階ではありません。

特に、内見も満足にできない段階で、購入の判断を下せないのは当然です。



契約後であれば、その契約を買主都合で解約する場合は、手付金を放棄したり、

タイミング(履行の着手)によっては違約金・損害賠償金(通常は売価の10％～20％)

などが設定されていて支払い義務が生じますが、それらはあくまで契約後の話です。



尚、質問文中にあります「こちらの都合による延期ということで違約金を払う」

という取決めがあるようですが、正式な売買契約が取交されていない段階で、

売買の約束を延期することが、どういった法律的な根拠で違約金請求となるのか、

不動産業者が仲介しているにも関わらず、業務の内容に違和感がございます。



その書式や細かい内容を精査しなければ、単なる売買の約束から、どいうった

ロジックで違約などを請求するつもりでいるのか判断ができません。

的を得たアドバイスができない歯がゆさがありますが、今でも不動産業界では

売上げ至上主義なうえ知識のうすい業者も多くあり、無茶苦茶な論法かつ

もっともらしい話し振りで、本来もらえるはずのない金銭を請求している

問題も見かけます。

そういったケースでしたらペナルティなどの問題はありませんが、別の目的や

他に請求できる権利を担保する狙いがあると注意や早い段階で適切な対応が

必要かと思います。


違約が設定された契約約束をする契約といったものは、通常の不動産売買仲介業務で

行わないことなので、万一に備えて、実際の書面をの内容をチェック第三者に行って

もらうことをお勧めします。




また、売主側は内見に関してあまり積極的ではない印象ですが、物件に問題がある

ことを認識している可能性もございます。

個人間売買であれば、売主は担保責任を一切負わないとする特約も有効なので、

「後々発見された瑕疵(物件の不具合)担保責任を売主は一切負わない」とした

契約も個人間であればよくあります。

知っていて黙っていれば話は別ですが、その問題を知っていたことを立証する

ことが困難で、知らなかったで通されてしまう可能性があります。



「現況有姿・瑕疵担保責任免責」である場合、物件にかかる費用は全て買主負担と

なってしまうので、正式な契約をする場合は、一定期間の瑕疵担保責任を設け、

その期間内に瑕疵があるかどうかを調査し、売主に請求できるものであれば、

決済前に請求したり調整できる契約条件・動き方で少しでもリスクヘッジが

できればと思います。(通常、個人間では2～3ヶ月で設定してることが多いです)



中古住宅は建ってからの時間が新築より経過しているからこそ、出るべき欠点はすでに

表面化していて、これはチェック時のメリットです。

現在も居住中で家具や荷物などが置いてある状況なら、実際に住む際のイメージが

掴みやすいのも魅力の一つです。

こういったメリットを上手く生かし、より良い物件購入を実現して頂きたいと思います。



業務に信頼性があるのか微妙な印象もございますので、「売買の約束の契約」の

精査とあわせて、安心安全な不動産購入に役立つアドバイスであれば幸いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也