手付金と違約金について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、順を追いながら、それぞれの言葉の意味の説明も

含め回答したいと思います。


今回の質問ケースのように、買主側の一方的な都合で契約を解約する場合、

まず考えられるのは、買主が支払った手付金を放棄することで出来る契約解除です。

これについては売主であるTaiyototuki様にも同様の権利があり、受領している

手付金の返還と、その手付金と同額を支払うこと(手付け倍返し)で解除が可能です。


但し、この「手付金放棄」「手付け倍返し」での解約ができる期間には限りがあります。


Taiyototuki様の質問文中にあります、契約日から1ヶ月までという期限設定は、

不動産売買での慣習では一般的な設定です。


そして、この手付け解除期日(今回は契約後1ヶ月)を過ぎてしまいますと、

買主が手付金は放棄すると言ってもできません。

逆に売主であるTaiyototuki様が手付けを倍返しすると言っても、

契約解除はできません。


買主には売買代金の支払いという義務があり、売主であるTaiyototuki様には

物件の引渡しをする義務があります。

この義務は、契約が解除できないので、履行する責任が両者にございます。



現在の買主やTaiyototuki様の状況は、この段階にあると思います。



その責任を果たさず、買主が売買代金の支払いをしないといった事態になりますと、

これは買主の債務不履行となります。

買主側は契約を解除したいと言っているようですが、契約条件に手付解除の権利以外で、

契約を解除できる何らかの権利が設定されていなければ、そもそも買主は契約の解除は

できません。

売主(Taiyototuki様)が、何のペナルティもなしに契約解除の申出にに応じる、

合意解除という手段もありますが、売主(Taiyototuki様)がそれを合意しない以上、

代金を支払わないという買主は、契約違反(債務不履行)という行動しかとれない

ということになります。


契約違反(債務不履行)をすれば、された方(売主：Taiyototuki様)は、損害を賠償してほしければ、

どんな損害が幾ら生じたのかを試算し、相手方に賠償請求するようになります。

この損害賠償請求には、一体どれだけ損害があったのか、その計算の裏付けを立証したり、

相手に納得させるなどの手間もありかなり面倒な作業です。

そのことから、多くの不動産売買では契約時に、請求できる損害賠償額を予め決めて

おくことが殆どです。



これが違約金です。



違約金の設定により、請求する側(Taiyototuki様)は、実際の損害額を立証する負担が軽減され、

請求される側も、違約コストの上限を考慮した行動が取れます。

通常は売価の10％～20％が多く、例えば売買価格４千万円の物件であれば、400万円や

800万円といった金額になります。

金額を決める取決めなので、違約金を超える損害が発生した時でも、Taiyototuki様は

違約金を超える金額については請求することができませんし、また、その損害が違約金

より少ない金額のときでも、違約金の減額を求めることはできないことが一般的です。

おそらく契約書の約款や重要事項説明書に、パーセンテージ表記で説明があると思います。




おそらく契約書では、買主からTaiyototuki様が受領している金額(手付金など)より、

違約金(売価の10％や20％などが多い。契約書確認)が大きくなる場合、手付金は

そのままに差額を違約金として請求できるとしていると思います。

違約金の方が手付金より小さくなることは考えづらいですが、その場合は、差額を

Taiyototuki様から買主へ返還することとなります。

これも手間を省く為の取決めなので、契約に書いていないこともありますが、

一般的によくあるやり取りの手順とお考え下さい。



手付解除ができる期間では、手付金の放棄で契約解除。

それが出来ない時期になると、違約を請求される債務不履行。

このように、売買代金を支払わないという行為に対して、時期よって

契約解除なのか債務不履行なのかの出来る行為が変わり、

支払う金額がそれぞれの取決めによって変わるということです。






尚、この契約解除に関しては、手付解除・違約解除のどちらの解約状況でも、

それが売主・買主どちらの都合の解約だったとしても、注意が必要なことがあります。


一つは仲介手数料の支払い義務は、別の契約(媒介)で取り決めているということです。

Taiyototuki様が売却を不動産業者にお願いしている場合、媒介契約を結んで

販売活動を行ってもらっているはずです。

この結果、物件が売れれば業者に仲介手数料を支払うことになりますが、

この仲介手数料は売却をお願いする媒介契約で金額や支払い義務の発生時期が

取り決められ、通常は、売買契約が締結されたときに支払い義務が生じます。


既に売買の契約は締結されている段階なので、今の時点でTaiyototuki様は仲介手数料を

支払う義務を負っている可能性が高いということです。

支払いの時期は引渡し時などとなっているかもしれませんが、

支払いの義務は、殆どが売買契約の締結時期となっています。


売買の契約後に、手付放棄や違約で解除されても、売買契約を解除したのは

売主買主間の売買契約の話しです。

媒介契約で、仲介業者が手数料請求できる条件を売買契約の締結としていれば、後々、

売買の方の契約が解除されても、媒介での取決めは契約した時点で手数料が発生して

いることになります。

業者側は媒介で決めた契約締結を満たしたので、Taiyototuki様は契約が解除され

ても、不動産会社に仲介手数料を支払う義務は媒介契約に沿って生じます。


宅建業法上、仲介手数料の上限は売価の3％＋6万にTAXですから、違約金が

慣習どおり10％程度で設定されていれば、違約金の中で賄うことはできますが、

手付金が小さい場合の手付解除や、合意解除で買主のペナルティを軽減させる場合は、

売買契約解除後でも掛かる可能性がある仲介手数料額(支出)と、入ってくる違約金(収入)

とのバランスも大切です。


二つ目に、違約金はそれなりに大きな金額ですので、買主側に支払う資力があるかどうかも

注意が必要です。

分割での支払いも互いに合意すれば可能で、お願いされる可能性もあります。

ですが、将来に渡って支払いが滞らないとも限りませんし、やはり仲介手数料は一括で支払う

必要(仲介からの請求)がある可能性が高いので、違約解除は違約金の一括支払いと同時である

ことが理想かと思います。



売買でも媒介でも、その契約内容については細部にわたる確認や精査が

必要となりますので、ある程度こちらで仮想した状況での回答となって

おります。　

一般的な商慣習や契約条件からの注意点ですので、実際に取り決められている

契約内容と異なる可能性もありますが、Taiyototuki様の利益となるアドバイスで

あれば幸いです。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也