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対象:不動産売買

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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マンションの所有か、賃貸か、短期の場合。

2017/02/03 18:55
(
5.0
)

不動産コンサルタント&FP 野口です。

poon様が、東京都内で現在の居住狭さから、3~4年間の短期の間、広いマンションに移転する場合のマンションを購入するか、賃借にするかの判断をする事をどちらを選択するのが、賢明であるかを経済面だけで検証したいと思います。

求めるマンションの広さを60~70平米(3LDK)を仮定します。
賃借でも、購入でも、築10~15年程度とします。
新築の場合は、購入は都内平均額は約5,000万円ですが、中古マンションで築10年~では、20%減の約4,000万円です。
このような中古マンションの賃借は、管理費込で¥135,000/月

A、中古マンション築10年を¥4,000万で購入、フルローン¥4,000万 諸費用は概算250万
 で、4年後売却とした場合の、キャシュフローを検証しましょう。
 ローン=35年、金利変動0.6%とすると 月支払い=105,611円(年間126.7万、4年間506.9万)
 管理費等月2万と仮定(年24万、4年96万)
 4年後、同マンションを売却する場合は、通常年2%程度減価します。従って、売値は、少なくとも300万程度安くなり、3,700万とします。
 売価却諸費用は、取得時より少なく殆んど仲介料です(130万円)。
 所有による取得税、固定資産税は、4年間で60万程度。
 ローン支払いによる4年後のローン残高:3,584万

  A、4年間のキャシュ収支(万)
     収 入  売 却 3,700-3,584=116
     支 出  購入諸費用     250
          ローン支払     506
          管理費等      96
          諸税        60
          売却諸費用     130
     計    収支差      -926 ----- (A)
  B,4年間の賃借の場合(万)
     支 出 月額 135,000円と仮定 4年間賃料等 648
         敷金2ヶ月、更新料1ヶ月賃料12.5万で3ヶ月37.5万
         原状回復費=敷金とすると
     計    支出 4年間合計  -682.5---(B)
 キャッシュ比較:(A) -(B) =-243万 購入の方がキャシュが、30%以上支出が多い。

以上は、飽くまでいろいろな仮定ですので、中古マンションの値上がりや家賃の値上がりが
有った場合で、地域によっても異なるでしょう。

失礼ながら、poon様が子育てながら働かれれてどれ程の収入があるのか、わかりませんが現在のご主人の給与年収500万前後であれば、所得税等は殆んど少なくなり、ローン減税もそれほど影響しません。

諸費用のご両親からの援助は、有り難く感謝し次の住宅取得時の費用や一時の子育て中の費用の一部にされるようにされてはと思います。

月々の賃借する家賃が、1万円UPしてもなお差が有りますが、月々の家計は大変でしょうが、しっかりとライフプランをお立てになり、人生設計を立ててください。

現況、中古マンションンもこの2~3年上昇基調にありましたが、もう下降に向かっています。何でも「マイホームがすべて」では有りません。

立派なお子様のお誕生を祈ります。

  

賃料
キャッシュ
ローン

評価・お礼

poon さん

2017/02/04 16:55

野口様。具体的な数字を出していただき感謝いたします。
3500万程の中古購入を考えていたのですが、それでも支出が大きくなってしまいますね。
とてもわかりやすく、中古マンションについて知りたかった内容でしたので、本当に助かりました。
迅速な回答有難うございました。

野口 豊一

2017/02/07 14:59

高い評価有難うございました。
過去50年間、政府の政策もあり「マイホームが資産形成の柱!」と庶民に浸透させてきました。
従って、賃借人=貧困な人 と言うイメージを国民感情に色濃く残っています。
しかし、この2年間「空家問題」が社会の課題となり、地方問題ではなく東京も例外では有りません。
私は、今後欧米の如く賃借率がグンと上がると思います。ローン地獄は過去のものになってほしいと願っています。
相続対策と称して、ハウスメーカーや専業者が賃貸住宅こぞって建設して、大儲けしていますが、この不動産=負動産になって賃料はグンと下がるでしょうから。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

住宅購入か賃貸か

住宅・不動産 不動産売買 2017/02/03 11:21

現在賃貸に116,000円かかっています。
正社員にて働いてきましたが、2人目妊娠で体調不良により退職しました。4月に出産予定です。
夫は33才、年収500万です。
恥ずかしながら貯蓄は全くありません。
現在1LDKです… [続きを読む]

poonさん (東京都/35歳/女性)

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