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対象:不動産売買

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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借地の買取の評価額と実際について

2016/12/05 15:28

不動産コンサルタント&FP 野口豊一です。

ベンムトツ様が、地主と現在賃貸借契約されている土地・建物の詳しい状況や規模が判りませんから、確定的な事は述べられませんが、良くある事例を前提に申し上げます。

現在、借地権の買取を指向されている土地に立つ建物が建っている場所は、住宅地と想定します。建物はベンムトツ様のご自宅として。
通常の借地の価額評価は、国税庁が相続などに適用する「路線価」が1つの評価になります。
最新の評価額は、下記のサイトで検索できます。

 http://www.rosenka.nta.go.jp/
この地図より、ベンムトツ様の該当する土地が住宅地であるなら、平米当たりの路線価評価額が判ります。一般的に、路線価は時価の70%とされて居ますから、路線価を0.7で割った価額が時価になります。
更に、この地図に「借地権割合」がC、D等と示されており、C=60%、D=70%です。
即ち、借地権が60%の場合は時価に関して借地権(=借地者の有する権利)です。

例えば、ベンムトツ様の土地が、路線価単価7万円、借地権60%の場合は
 (7万円÷0.7)×60%=6万円---ベンムトツ様の取分割合
 (7万円÷0.7)×(11%-60%)=4万円---地主様の取分割合
の如く、時価評価は一般的に地主の方が低くなります。
従って、地主が何を根拠に、「売買時価より、20%減でどうか?」と言っているのか疑問です。

もう一つは、現在ベンムトツ様が契約しておられる内容が重要な判定基礎になります。
即ち、契約期間、契約期日、賃料、更新時の問題、契約終了時の問題、建物の改築、建直し等が影響します。
例えば、木造2階建て130平米、期間30年間とされて居て、建直し改築など認めない内容であり、残り期間が10年となると上記の価額は、20%UPとなり4.8万円の単価になるでしょう。

更に、賃借料や更新料の支払い状況、又祖父様の実現しなかった売買契約の確実性などありますが、地主は高く売りたい、借地人者は安く買いたい の綱引きでは収まりません。

不動産鑑定士などの専門家に「鑑定依頼」するのがベストです。

実際の売買で私の経験では、売買を持ち掛けた側が10~20%減になる場合が多いのです。
しかし、地主が言い出した案件を素通りする事なく、乗るべきと思います。
建物は、年々減価しこれが行く行くは地主側に利する結果になるからです。

 個別の事は----- http://www.iriscon.co.jp へ問い合わせください。

補足

ベンムトツ様が述べられている、路線価の価額も「16970」は表示されている単位は、平米当たり千円ですから、「1,697万円/平米」となり、坪換算560万/坪となり、東京駅八重洲口前のh26の地価です。何かの間違いでしょう。
ベンムトツ様が実行されなかった「売買契約書」を云々されていますが、不動産の契約行為は戦前より「書面主義」が踏襲されており、この契約をここで出しても余り効力はないと思います。
私が知る限り、小作は農地に限っており、その時代=終戦前後の不法行為などは、現在の取引材料にする事も得策では無いと思慮します。
ずれにしても、「現賃貸契約」が基本ですが、詳細に契約内容等を拝見しなければ、コメントも出来ません。
公開画面では、限界です。
個別事項は、http://www.iriscon.co.jp/ にてお願いします。

ご不満でしょうが、何卒ご理解の程をお願い致します。

借地権の買取
路線価
賃貸借契約

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

借地の買い取りを言われたが値段が折り合わない

住宅・不動産 不動産売買 2016/12/05 09:42

現在賃貸借契約を結んでいる借地に建っていますが、「地主さん相続問題が今後出てくるので土地を購入してくれないか」と言われています。
その土地の購入価格が実勢価格以上の単価か… [続きを読む]

ベンムトツさん (島根県/64歳/男性)

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