ローンの引継ぎについて - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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ローンの引継ぎについて

2016/05/22 00:14
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5.0
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不動産コンサルタント & FP 野口です。

住宅ローンの引継、借換に関して、貸し手(銀行)はその審査、条件を決定する項目は、大きく分けて2つになります。

第一は、対象となる住宅の評価です。
 土地・建物の現在評価価値(=長期に亘る価値維持)です。住宅ローンを組む場合は、借入額が評価額を下回る事が重要です。
 即ち、借入額が評価額を上回る場合(=オーバーローン)は、自己資金の増加が求められる場合が多いのです。
 従って、Aker様の場合はどうでしょう。マンションの場合は、同一マンションの相場がネットに等で概略判ると思います。借りれ額(引き継ぎ額)
 前夫の債務引き継ぎと言う事で、一般の銀行であれば、よほどの事がない限り、OKを出すでしょう。

第二は、個人属性(年齢、職業、勤続、収入、安定性、親族など)が重要となります。
 銀行が、Aker様の今後も十分ローンを返済する能力があると判断すれば、引き継ぎも、ローン条件も緩和するでしょう。
 逆に、離婚と言うネガティブな事項と、Aker様の返済に関する認識を割引いて、借入レート、期間など条件を厳しするかも知れません。

Aker様の、状況が判りませんから、ここで一概に述べる事は出来ません。

金利情勢が下がり、現状変動金利0.6%、10年以上の固定金利1.4%が最も低いものでしょう。

現銀行が、引継条件が厳しいから、現状を下げてくれないからと言って、短気になって他の銀行に簡単に借換をする場合は注意が必要です。
債務引き継ぎは、債務者変更の契約登記の手続きで費用も3~4万で出来るでしょうが、
他の銀行に移しかえる場合は、ローン手数料、改めて抵当権設定など思わぬ費用が掛かる事が予想されます。

これらを精査して、尚且つ有利となれば、「借換」も検討に値するでしょう。

個別の事は、こちらから---http://www.iriscon.co.jp 

借換
債務者
引継ぎ
住宅ローン

評価・お礼

Aker さん

2016/05/22 07:40

野口様
分かりやすい回答をありがとうございます。

ローン残債2,000万に対し、評価額は2,500万です。
500万自己資金がありますので、1,500万ほどの支払いになる予定です。
引継ぎ期間は25年。金利0.95%です。

私は、中小企業に勤めて5年になります。
年収は300万
500万自己資金がありますので、頭金とする予定です。

親族というのは、金銭面の援助をしてもらえるかどうかということでしょうか…?あまり迷惑はかけたくないのですが、親兄弟には援助してもらうことは可能です。

金利の引き下げについて、交渉の余地はあるということですね。

借換も検討していたので、費用面も十分考慮してから検討する必要がありそうですね…

野口 豊一

2016/05/22 21:41

高評価有り難うございます。

資産価値とローン借り入れ(1,500万)は、十分釣り合っていますね。
只、1,500万、金利0.95%ローン支払いが月々約5.7万(年間69万)で年収の23%を占めます。
(1)やや生活がタイトになるかもしれません。年収が上昇していけば良いのですが。
(2)ローン完済時は、66歳の計算ですが、やや長期です。
この点を銀行側がどう判定するかがポイントです。
親族は、お子様や今後扶養すべき両親等がありますか、有ればなお苦しい状況が伺えます。
逆に、ご両親からの相続する予定の資産状況が有ればプラスに働きます。
未だお若いのですから、銀行は、必ず再婚のお気持ちを聞いてくると思います。
当面は、プラスに働くよう意思を伝えられる事です。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

債務引受け時の条件について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2016/05/19 22:21

離婚に伴う財産分与で、前夫名義の自宅マンションの債務引受けをすることになりました。
調停調書等を銀行に提出し、ローン審査の準備に入っていますが、借入期間や金利は前夫の契約内容のままになりますか?

契約時より、住宅ローン金利が下がっている今、何とか低い金利で融資を受けられないものでしょうか?

Akerさん (東京都/41歳/女性)

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