住宅の移転、賃貸に関して - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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住宅の移転、賃貸に関して

2016/02/21 02:12

不動産コンサルタント&FP 野口です。

hina3509様の、家庭間の事情をのぞいて、住宅の移転に関して所見を述べさせていただきます。

当地の、詳しい不動産市場が判りませんから、一般的な事から申し上げます。

 A、現住宅を、賃貸にする事は不可能では有りません。
 住宅ローンを組んでおられるのでしたら、この事をローン会社(銀行)に報告して、承諾を得る必要が有ります。
 次の別地での住宅取得のため、住宅ローンを組むことですと、多分、銀行は住宅ローンから、投資ローンへの変更を要求するでしょう。
 投資ローンは、住宅ローンより、条件が厳しく、金利、期間などきつくなるのは必至です。

 其の上で、収入(賃料等)と支出(ローン支払等)が均衡するか、支出を上回る事を要求されるか、ローン(借入金)の減額などを要求されるでしょう。
 又、移転のスケジュールと資金等がうまく回るよう煩わしい諸点が有ります。
 
 別地での3,000万円の住宅を購入には、諸費用や移転も含め相当の自己資金が必要です。物件にもよりますが、300万円は必要でしょう。

 B、現住宅を売却して、別地で住宅を求め、住宅ローンを組む場合。
  現住宅(築5年)を2,850万で求められ、現在3年経過(築8年)であれば、一般的に時価で土地価格が  横ばいでも建物部分は、木造、軽量鉄骨であれば年率5%の割合で減価すると言われています。
  推測では、時価2,600万程度でしょう。地方での住宅地は、この3年間で上昇した地域は特殊な場合です。大半はやや下落です。

hina3509様の、ライフプランも判りませんが、現在から、将来に亘っての(10~20年)の2つの場合のキャシュフローが、どうなるかがポイントです。

私見ですが、Aの賃貸をするのは、相当の勇気が必要です。賃料で、ローン支払い等が長期に亘り確保できるとは思え得ません。それで有れば誰もが、不動産投資をやるはずです。
そんなに甘いものでは有りません。賃貸管理、賃料減、修繕費、空室など発生し、あの時売却しておいた方が良かったと後悔される方が圧倒的に多いのです。
よほどの良いキャシュフローが出来れば、良いのですが、多分銀行は売却を進めるでしょう。現状では、別地での3,000万住宅はそれほど大きい負担では有りませんが
hina3509様のライフプラン(年収、家族計画など)を含め、専門家に相談される事をお勧めいたします。




 

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野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

住み替えしたいのですが…

住宅・不動産 住宅賃貸 2016/02/20 20:10

現在、主人の地元に2850万、築5年の中古住宅を買い、住んで3年の現在築8年の一戸建てに住んでいます。現在ローン返済中です。ですが、私と主人の仕事の都合、また義実家が近くにあるのですが、義実家… [続きを読む]

hina3509さん (岐阜県/30歳/女性)

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