使用貸借により、居宅を立てた場合、税金は発生しません。 - 柴田 博壽 - 専門家プロファイル

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使用貸借により、居宅を立てた場合、税金は発生しません。

2016/02/19 12:28
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はしんがさん はじめまして
税理士・FP の柴田博壽と申します。
ご質問からは、次のような視点からの検討があるかと思います。
(1)所有権移転登記を行う理由について
(2)税金関係について
(3)親族が所有する土地の上に居宅を立てた場合の税金問題について
まず、(1)についてですが、実は所有権登記の義務は負っていません。
ですから、第三者に売却する場合又は担保に差し入れることがなければ、相続財産である土地を当分の間、名義変更しないままということも以外に多いと思われます。
しかし、数回の相続が繰り返されると相続関係者の数も多くなり、いざ登記という場面ではかなり厄介になります。そういう意味では、出来れば早めの登記が望ましいと言えます。
例えば、お祖父様の相続発生時点で法定相続人がお父様一人だけだったのであれば、それほど難しくないのですが、他の相続人がいると基本的には法定相続分でということになりますし、お父様が一人で土地を相続するのであれば遺産分割協議書等を添えないと登記申請もままならないということになります。司法書士さんに相談した方がいいですね。
(2)についてですが、お祖父様の相続の発生が、平成26年以前であれば、相続税の基礎控除も多く課税対象財産が6,000万円以内で相続税額は生じませんでした。また、はしんがさんが、相続人であるお父様からその土地の贈与を受ければ、通常、贈与税が課税されます。
ところが、直系尊属からの「住宅資金の贈与」を受けた場合の非課税枠(28年中、1200万円)があるほか、2,500万円の贈与までは贈与税が免除される「相続税精算課税」制度などの特例的な扱いがありますから、税理士に相談されるとよいでしょう。
(3)は、自己所有の土地以外の土地に居宅を立てる場合があります。通常は、相当の権利金等を払う必要があるかと思います。地域によってはこれにより、借地権が発生します。(一般的に「賃貸借契約」といいます。)これに対して、親子間などでは、権利金、地代の支払いなくして(無償で)借りることが多いでしょう。これを「使用貸借」といい、税金問題は全く生じません。その意味では、はしんがさんがお祖父さまの遺産である土地の上に名義変更(贈与)を行わずに、今すぐに居宅を立てることで税金問題は起きません。
ご参考になれば幸いです。

使用貸借
所有権移転登記
贈与税
相続税
住宅資金

評価・お礼

はしんが さん

2016/02/19 13:58

ご回答ありがとうございます。
祖父の財産は私の父とその姉の2人が法定相続人になります。
亡くなったときにきちんと話もしているそうなのでそこが揉めることはなさそうです。
ただ父がその時変更などをしなかっただけみたいです

なのでとりあえず父の名義に変更をしてもらい住宅購入の資金として贈与してもらえば
いいのですね!!
この際私に名義を変えるのは家を建てる前の方がいいのですか
それとも家を建てた後でもいいのですか
また質問してしまい申し訳ありません

柴田 博壽

2016/02/19 14:29

所有権移転登記の原因が相続であれば登録免許税は固定資産評価額の0.4%ですが、これが贈与を原因とする登記の場合、登録免許税は、5倍の2%となります。
多額の相続税が発生すると予測される場合は、相続税の課税価額を下げる対策が必要です。
その1つの手段として、生前に贈与等が考えられます。しかし、相続税が基礎控除以下であるななら、贈与を原因とする不動産の所有権移転登記をすることは登録免許税の無駄とも言えます。
単に居宅を立てるのであれば、土地を親名義にしておくことが得策とも言えるわけです。
節税の意味では、使用貸借の方が賢明です。

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柴田 博壽
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この回答の相談

祖父名義の土地

人生・ライフスタイル 遺産相続 2016/02/19 10:43

実家の土地の半分に家を建てることになりました。
その際土地の名義も自分にしたいのですが

まだ土地の名義が10年前に亡くなった祖父のままだそうです
この場合まず父に変更してそこから半分私達に生前贈与と言う流れになるのでしょうか

その際かかる税金などいろいろ教えてください

はしんがさん (山口県/28歳/女性)

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