不動産売買の契約解除後の手数料に関して

　ご質問に関してですが、一般個人のお客様がご所有不動産を売却される際、殆どのケースで不動産仲介会社との間で媒介契約を締結し、不動産仲介会社が窓口となって販売活動を行う形になります。

不動産仲介業者が売主様よりいただくことの出来る報酬等については、媒介契約書にその規定が記載されており、（報酬の受領の時期）という内容の下記条文が必ずあるはずです。

（以下、国土交通省の標準媒介契約約款より条文転写）
（報酬の受領の時期）
第○条　乙（仲介業者）は、宅地建物取引行法第３７条に定める書面を作成し、これを成立した契約の当事者に交付した後でなければ、前条第１項の報酬（以下「約定報酬」といいます）を受領することはできません。
２　目的物件の売買又は交換の契約が、代金又は交換差金についての融資の不成立を解除条件として締結された後、融資の不成立が確定した場合、又は融資が不成立のときは甲（売主）が契約を解除できるものとして締結された後、融資の不成立が確定し、これを理由として甲が契約を解除した場合は、乙（仲介業者）は、甲（売主）に、受領した約定報酬の全額を遅滞なく返還しなければなりません。ただし、これに対しては、利息は付さないこととします。
（転写以上）

条文ですので表現は難しくなっていますが、「宅地建物取引行法第３７条に定める書面」とは「不動産売買契約書」のことであり、契約書を交付した後であれば、仲介業者は手数料の全額を請求することができる、契約解除となった場合でも、融資利用の特約による解除となった場合には報酬を全額返金する義務を負うが、それ以外の場合はたとえ契約が解除となったとしても仲介業者は報酬の請求権を失わない、という内容になっています。

殆どの実務の場合では、仲介手数料の請求は契約時に５０％、決済時に５０％となっています。

買主側の手付け金放棄による解除の場合、売買契約自体は成立していたことに間違いありませんので、仲介業者側は残りの半金５０％も売主様に請求できる権利を有していることになりますが、多くの場合では既にいただいている５０％の報酬はそのまま受領し、残りの５０％は請求しない、とする仲介業者が多いように思います。

売買契約解除となった後に、同じ仲介業者から再度販売を行う、となるケースの場合では、既に頂戴している５０％の報酬も返金する、もしくは再度の販売で成約に至った場合に、その時頂戴する報酬で調整する、という形を取るケースも多いようですが、これはケースbyケースです。

今回のケースで問題なのは、仲介手数料の件よりも“売主様のリスクが高くなるにも係わらず少額の手付け金で契約を行った”というところにあるように感じます。

３０万円の手付け金ですと、買主様は（表現は悪いですが）気軽に手付け金放棄を判断できるでしょう。

不動産の個人間売買の場合、一般的な手付け金の相場は売買代金の５％と言われています。
売主様側仲介者として、如何に売主様のリスクヘッジを行うか、ということを契約書の内容に落とし込む必要があり、ある程度の手付け金の額（最低でも１００万円程度）は絶対条件だと考えます。

以上、多少なりともご参考になれば幸いです。


株式会社リード
中石　輝
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