投資マンションの処理について

　不動産コンサルタント　＆　ＦＰ　野口です。

マーク黒ちゃん　様が節税目的でマンション投資を行われたとの事、購入１～2年は相応の節税が計られたものと思慮します。
しかし、節税目的で購入された多くの人は、数年で悔やむ人が耐えなないのも事実です。購入当初は、多くの諸費用が掛かり、減価償却も、支払利息も年数と共に少なくなり、節税額が少なくなり、キャシュも多く蓄えられない状況が続くからです。

おっしゃる通り、将来の不安は実際に現実となって、だんだん泥沼が深くなって、抜け出せない人が増えているのも事実です。

但し、マーク黒ちゃん　様が手放すかどうかを判断するには、購入から現在までを分析調査して、将来の予測を十分行うことです。必ずしも売却が良いのか、改善策はないのか、を先ず判定する事です。

その上で、売却する場合は、売却価格が最大の課題となります。私も、関西地方の多くの投資物件に関するコンサルタントをしていますが、幸い大阪でも価格は、この1～2年持ち直しています。

手放す場合は、最も価格が高く売れる方法を選択すべきでしょう。急いで、不動産業者に駆け込んで、業者の言うなりに「業者買取」価格ですと、買いたたかれ、売却価格とローン残高の逆かい離（オーバーローン状態）になり、多額の補てん資金が発生しかねません。

マンションの状態（立地、面積、配置、賃貸の状態）などにより、価格は大きく左右しますが、1つの指標として、築4年ですと表面利回り、6～7％の価格になるでしょう。

例えば、現状の家賃収入等が、月額75,000円（＝年間900,000円）ですと、7％の利回りでは、1,280万円。6％ですと1,500万円。の売却額となります。外に諸費用が約5％必要。

マンションの状況やマーク黒ちゃん様の現状がが分かりませんので、即断は出来かねます。大きい金額ですから信頼できる、プロにご相談され、現状の改善策、今後のリスク、売却方法などを策を検討されるようお勧めいたします。

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