構造や基本計画・依頼方法により値段が上下します。 - 福味 健治 - 専門家プロファイル

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構造や基本計画・依頼方法により値段が上下します。

2015/05/26 08:44

大阪で設計事務所をしています。
【構造により値段が上下します】
準防火地域の5階建てとなりますので、耐火建築物が条件となり、鉄骨造又は鉄筋コンクリート造が一般的な建て方になります。鉄骨造は鉄筋コンクリート造よりも重量が軽いので基礎工事・杭工事の費用を抑える事が出来ます。耐用年数や資産価値で考えますと鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造の方が良い様です。賃貸物件として収益を考える場合は鉄骨造。資産として次世代に残す事を視野に入れるならば鉄筋コンクリート造が良いかと思います。今回はどちらにウェートを置かれるかで工法が決まるかと思います。
【基本計画により値段が上下します】
敷地形状に合わせて建物を造りますが、初めに行う基本計画で建物の値段の8割は決まってしまいます。柱の配置や階段の配置を間違えると余分な費用が発生し、不経済な建物になってしまいます。また経済優先のみで柱配置や階段の配置を考えてしまうと、使い勝手の悪いテナントの付きにくい建物にもなってしまいます。
一般に鉄骨造の方が柱の断面積が小さく、間取りに影響を及ぼし難いですが、鉄筋コンクリートでも柱型を設けない壁式構造で建物を計画する事も5階建てであれば可能です。
【依頼方法によっても値段が上下します】
建設業者さんは長年の構造不況により、厳しい状況の中を生き抜いておられます。
生き抜く方法として主に、特化する道を歩んでおられます。木造に特化した工務店・鉄骨造に特化した工務店・鉄筋コンクリート造に特化した工務店と、自身の特徴を最大限生かした生き残り戦略を立てておられます。逆に云いますと、何でも出来ますは、何も出来ませんと同義なのです。
鉄骨造に特化した工務店さんは鉄骨造の長所・短所を熟知され、鉄筋コンクリート造に特化した工務店さんは鉄筋コンクリート造の長所・短所を熟知されております。間違えて鉄骨造の得意な工務店さんに鉄筋コンクリート造を依頼してしまうと、不経済なばかりでなく知識不足から思わぬ失敗を経験する事にもなり兼ねません。
しかし、どの工務店がどの工法に強いかは見た目では判りません。厳しい世の中ですから、依頼されればどの様な工法でも、受注して自社の利益を確保しようとするのが人情です。

以上の様な理由から、最近は大きな建物だけでなく、個人住宅でも設計事務所を代理人に立て、工法の選定や基本計画、業者選定と云った建築プロデュースを依頼される方が増えています。
費用ですが、ご質問の内容ですと130坪前後の述べ坪数が必要かと思います。上記の様な内容により価格が大きく変わりますが、経験値でのお話しをしますと、7000万円前半から1億を超える程度の費用になるかと思います。

どの様な立地条件なのか、判断資料がないのですが、一階テナント賃料20万円・二階を15万円として年収が420万円。もしも賃料のみで返済をお考えであっても、計算上は1億程度の借入は可能です。その為には、事前にテナントの候補を見つける必要もあるかと思います。診療所や調剤薬局に心当たりがありますので、もしもご興味があるならご連絡下さい。

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回答専門家

福味 健治
福味 健治
( 大阪府 / 建築家 )
岡田一級建築士事務所
06-6714-6693
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木造免震住宅を設計する建築家。

建築基準法だけでは、家の健全性は担保されません。地震に耐える家(耐震)より地震の力を逃す家(免震)が求められています。規格住宅では真似の出来ない、オリジナルな免震住宅をご提案します。全国からのご依頼に応じます。

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この回答の相談

店舗併用住宅5階建の建築コスト

住宅・不動産 新築工事・施工 2015/05/25 18:19

現在、敷地面積32.71坪に建蔽率80%、容積率400%、商業地域、準防火地域のところに
1・2階店舗で3階が住居(親)、4・5階をメゾネット住居(自身)で検討しています。

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Rityさん (大阪府/35歳/男性)

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店舗併用住宅の建築 中舎 重之(建築家) 2015/05/31 07:51

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