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対象:不動産売買

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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マンションを賃貸にするか、売却するかに関して

2015/05/13 14:49
(
4.0
)

 不動産コンサルタント & Fp の野口です。

coldhead 様が所有のマンションが具体的に特定できないとやや困難ですが、想定から所見を述べさせて頂きます。

 coldhead 様がお考えする都内のマンションは、特に都心近くは相当価格がこの1~2年UPしています。特に、新築ワンルームマンションは、2,500万円では購入できない状態です。

 立地にもよりますが、25平米~ですと、2,900~3,500万円が相場です。賃料も月額総額12万円が上限です。これだと実質利回り3~4%です。

築10年程度の中古ワンルームでも、実質6%は困難な状況です。ひとえに金融緩和による金利downによる投資金が偏っているようです。

しかし、投資家は他の金融資産と比し、利回りは良い、更に、安定した実物資産を求めるのは当然でしょう。

 coldhead 様が所有のマンションが、月15万円で賃貸(年間180万の収入)で、マンション価値が、2,500万円であれば、表面利回り7.2%(多分実質は5.8%程度)であれば、良い資産運用と思います。

ポイントは、15万円の賃料維持がどれほど継続できるかです。即ち、空室リスクが高くなり、実質稼働率は、90%の維持が困難例が出ていて、最悪は50%、又は大幅賃料downを強いられている地方マンションが散見されます。

地方の駅付近のマンションは、都市計画と関連しており、タワーマンションは、地方では話題になるランドマーク的存在です。新築時はこれにより、購入や賃貸もまずまずの出だしですが、時と共に、駐車場の問題、勤務地の問題、賃料の40%程度でローンが組めるなどで表面化している点をご勘案ください。

10年間運用し、2,500万円のマンションが、1,000万円と言うことはないでしょう。よほどの地方消滅と言ってもここまで落ちないでしょう。予想では、1,500~1,800万円としますと
これを、売却処分し都内のマンションを購入投資は、なかなかお勧めできません。
売却や、購入には相応(10%)の費用が発生します。築10年程度では、大きい修繕費は発生しませんが、これを超えると「修繕積立金のUP」「専有部分の設備更新・大きいリフォーム費」は現状を調査してください。

如何に、現資産(不動産)運用が有利か、もうお分かりでしょう。

 地方の都市の「都市力」や、「人口動態、今後の付近の競争力」などを良く分析し、賢明なご判断をください。

地方マンション
タワーマンション
不動産
資産運用

評価・お礼

coldhead さん

2015/05/13 18:51

野口様、

早速のご回答ありがとうございました。
具体的な情報提供ができれば良いのですが、パブリックなスペース?ですので、個人を特定されてしまうのを避けたく、曖昧な情報とさせて頂きました。

実は2,500万円の試算額は即売却可能な金額で、頑張れば都内のワンルームを購入することができる金額で売却できる可能性はありました。都心だと需給のバランスを考えて、稼働率リスクが低いと考えていたのですが、野口様の情報から現在のマンションの運用を考えることにします。実質利回りはその通りです。

隣にライバル物件はありますが、現在はまだ人気物件で、製薬関連会社等の顧客が多いとの事です。そこで会社契約の賃貸でしばらく運用し、稼働率の低下等で利回りが低下し始めたら、売却を検討したいと思います。寂しい話ですが、10年後に売却した資産は、私の老後の生活費として切り崩していくことになるでしょう。

地方都市リノベーション政策に期待は出来ない気もしますが、経済動向をみながら良い判断が出来ればと思います。高インフレにならないことを祈りながら。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

マンションの賃貸か売却かで悩んでます。

住宅・不動産 不動産売買 2015/05/10 22:14

マンションはの概要は以下です。
・地方の県庁所在地の駅前タワーマンション
・南向き約80m2の2LDK+DEN
・残債なし築約8年
現在会社員で一戸建て(残債なし)に住んでいますが、諸事情… [続きを読む]

coldheadさん (東京都/53歳/男性)

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