マンション経営の判断について

　不動産コンサルタント＆FPの野口です。

　No、1でご質問に関するものと重複するものがあると思いますが、ご承知ください。

　ハピ88ハピ様は、東京に3戸のマンション投資をされているのですね。2戸は殆んどローン(フルローン）で運用され、1戸は約30％の自己資金を投入されていますが、フルローンであれば、月々キャシュアウトが約1万円以上であって、全体の足をひっぱていたことでしょう。

マンション経営は、他の金融資産と異なり、現物（マンション）の不動産があると言う事です。
2013年に新築をお求めになったのでは、相当高く買っておらると感じます。現在は、マンション価格は、ファミリーであれ、ワンルームであれ、2年前より新築・中古とも10％以上価格が上がっています。しかし、賃料はそれほどUPしていなくほぼ横ばいです。なので利回りは低下傾向です。

従って、今後どう経営していくか、売却していくか、----は、そのマンションの賃料収入がどのようになるか、支払金利の動向がどうなるかです。これらは、予想が難しいのですが、支払金利は大きく下落は困難でしょう。
　利回りの低いマンションでも（価格が割高）でも、売れるマンションは、街の環境（地名）、立地、構造、所属階、眺望、日照が影響します。現在の投資マンションの設備等は、築年数によりほぼ同様です。
　これらの条件が、賃料が下がらない、空室リスクが少なくなるなど、新築時は、新築メリットを享受してしばらくは（5年）賃料維持しますが、当然経年とともに賃料ダウンは避けられません。（経済条件が同一と仮定）。この賃料が下落が激しい所、緩やかな所はは前述によります。

　・マンション別に、賃料、支出、ローン等の収支と予測をキャシュベースで少なくとも5年毎されるようお勧めします。
*分譲会社からシュミレーションをしたものを持っておらると思いますが、これは売り手に都合がよいことだけを選択していますから、信用するととんでもないことになります。

ハピ88ハピ様に申し上げたいのは、”現在トータルキャシュが月々大きくないから保有を継続”と言う判断は誤りです。少なくとも、この状態が長く続くと言う錯覚だけは禁物です。証券市場と違って、短期に売買するわけにはいきませんから、自分のライフプランに合わせた、しっかりした出口戦略を立てるべきです。

　東京は、「2019年問題と言う課題」があります。即ち、オリンピックに合わせて街の建設ラッシュがあり（実は１部の都心だけですが）「東京不動産のミニバブル」と言割れる所以です。その後の街作り、高齢化の急速な進展、空き家の増加---が２０１９年以降見渡す事が出来ない。不動産問題に明るく、衰退する東京を心配する人が少なくないのです。こうなっては困るのですが、１つの指標とすべきでしょう。

結論として、月々のキャシュアウトが大きいから、売却でなく、個別の詳細を判定して、キャシュがどうなるかを判定の材料にされるようお勧めいたします。

　　詳しくは、こちらをご参考に---　http://www.iriscon.co.jp