分筆と既存不適格について - 寺岡 孝 - 専門家プロファイル

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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分筆と既存不適格について

2015/01/29 01:48

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、まずはお兄様の建物が既存不適格にならないように敷地の分割ラインを再度、決めることですね。
北側斜線がかからないぎりぎりのラインの境界線を直線ラインだけではなく、斜線がクリアーできる敷地を机上で検討しておくべきでしょう。

次に、大きな問題は抵当権の問題です。

既に、建築地全体にお兄様のお宅の抵当権が設定されていると、その債権者はその抵当権の分割はやりたがりません。
それには、貸した金銭の担保はこの土地すべてが担保だったから融資したのであって、その土地が半分になればその担保も半額となり、担保の評価割れになってしまいます。

特に、土地の担保評価が低い額で高額な借入金をされているのであれば、なおさら抵当権の分割は難しいかと思われます。
もちろん、ご指摘の通り既存宅が不適格であれば、担保価値が金融機関としては見出せません。

こちらの件は、今回の建築前に必ず金融機関に相談して、抵当権の分割が確実にできるという承認を得てから分筆することをお勧めいたします。
経験上、分筆しても抵当権の分割ができないケースは多々見てきておりますので…

もし、難しいとなれば、費用はかかりますが、分筆を前提に既存借入の担保設定している金融機関以外で借換してもらい、新規の借入も同時にこの同じ金融機関で行うという考え方はあります。

いずれにしても、抵当権の分割は早めに金融機関に打診しておくことです。

尚、詳細につきましては、既存宅の確認申請書、並びに現況を確認してみないと何とも言えません旨、ご留意くださいませ。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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この回答の相談

分筆と既存不適格について

住宅・不動産 住宅検査・測量 2015/01/28 12:11

初めまして。

この度、実家の土地を分筆し新築の家を建てる事を計画しております。
土地は北側道路で東西に分けることになります。

現在土地には2年半前に建て替えた兄・両親世帯の家が建っており、その… [続きを読む]

がむてさん (東京都/33歳/男性)

このQ&Aの回答

兄の確認申請敷地はどのようにされましたか? 佐山慎英(建築家) 2015/01/28 16:40
既存不適格は何時、誰が知るか? 坪山 利明(工務店) 2015/01/28 18:17

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