住宅ローンの繰上げ返済の資金調達について - 柴田 博壽 - 専門家プロファイル

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住宅ローンの繰上げ返済の資金調達について

2014/11/17 12:55

mnbvc12さん  はじめまして

税理士の柴田博壽申します。

ご質問にお答えします。

(1)贈与についてです。

あり得るようなお話ですが、お子さんの配偶者への贈与でワンクッション

ありますね。

まず、mnbvc12さん名義でお母様が積んでおられる定期預金ですが、

税法上、これは現段階では贈与が成立していないと考えます。

mnbvc12さんが自由に費消することができる状況にはなく、お母様が

mnbvc12さん名義で積んでいるご自身の預金という扱いですね。

しかし、いよいよ住宅資金としてお子さんに現実に現金をあげた時点で

贈与ということになります。

(2)贈与にかかる税金についてです。

a)一般贈与のことを「暦年課税」といって年間110万円までは無税です。

110万円を超えた分が課税対象となり、その金額に応じて6段階の税率

が適用になります。もし贈与を受けた金額が500万円であれば、390万円

が課税対象で、そのときの税率は20%で、次の計算により贈与税は53

万円となります。

(500万円-110万円)×20%-25万円=53万円

b)住宅資金の贈与についてです。

住宅資金に充てるため、子や孫が親や祖父母(いずれも直系)から受けた

贈与についての非課税枠があります。その適用が受けられるのも平成26

年分限りとなりました。

26年分の非課税枠は500万円です。(ただし、エコ住宅などの優良住宅の

非課税枠は、1,000万円まで増額されます。)

c)相続時精算課税制度についてです。

この制度は、住宅資金にあてるためだけに限りませんが、父母から20歳

以上の子で相続権があれば、贈与を受けても2,500万円までは、その時点

では課税されず、相続が発生した時点で贈与財産を相続財産に加算して

相続税の計算を行なうとないという制度です。

最終的に相続税が課税とならない人は、無税で早めに次の世代に財産を

移すことができるという効果的な贈与の方法です。

(3)お母様からmnbvc12さんのご主人への贈与について

住宅もそして住宅ローンを取り組んだ人もmnbvc12さんではなくご主人です。

そうなりますとa,b,c3つの贈与の形態のうち、bとcは活用できません。

そしてaについてですが、mnbvc12さんが贈与を受けてご主人の住宅ローン

の臨時弁済に当てるということに対してmnbvc12さんとご主人の間でも贈与

の問題が生じます。

この際は、お母様からmnbvc12さんのご主人が直接、贈与を受けることが贈与

税の負担では軽減されます。

(4)贈与税回避の方法について

しかし、(2)で触れましたが、贈与税の負担が53万円となります。

これを回避する方法としては、ご主人がお母様から借入をするということも考え

られます。

これには、次のことについて十分留意する点があります。

○金銭消費貸借契約書の締結をすること

○返済計画に基づいて毎月、継続して元利金の返済を行なっていくこと

○返済期間の約定利息を設定すること

○契約書を作成したら、遅滞なく、公証人役場で「確定日付」をもらうこと

これらのうち、いずれかが欠けていると、税務署が形式に過ぎないと判断した場合、

贈与税が課税されることがあります。

   
     ご相談に応じています。


    よろしければご相談ください。
   

    柴田博壽税理士事務所 
   

     e-mail : shibata-hirohisa@tkcnf.or.jp     
 

    http://shibata-zeirishi.tkcnf.com/pc/

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この回答の相談

住宅ローン一括返済

マネー 住宅資金・住宅ローン 2014/11/17 10:15

主人名義で住宅ローンを組んでおります。
現在、残金680万~700万、支払い期間 あと7年半。
私の(妻)の母が、近く定期の満期等でまとまった資金が出来るからと言う事で、残りのローンにあてなさいと 近く、… [続きを読む]

mnbvc12さん (北海道/45歳/女性)

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