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島崎 義治

島崎 義治
建築家

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道路と敷地の関係、敷地と建物の関係

2014/09/06 13:36

敷地と道路との関係はたいへん複雑でわかりにくいと思います。

接道に関しては
現在も都市計画地域外で接道義務が発生しない場合は問題ないと思われますが、現在は接道義務があるようでしたら、敷地分割をせずに一つの敷地として申請する必要があるのではないでしょうか。敷地分割すると開発申請が必要になる場合が多く、その場合は新しい法律に従い申請することになり、接道が義務づけられるように感じます。以下の回答、特に3)を確認いただき、役所に相談されることをお勧めします。

また、敷地の問題ですが、
敷地を分割するか、一体とするかは、建て主が使用上、財産上、あるいは税法上等さまざまな観点からどちらかがいいのかを検討し明確にしておく条件であると思います。建築基準法の条件だけで決めるものではないと思います。それに従わざるを得ない場合もありますが、、、、。

1)
まず、道についてですが、
道とは市道や県道だけでではなく、私道も、法律上の道で、建築基準法上は何ら変わりません。
ですので、私道を新設し、市道から引き込み、その道に2つの敷地がつながるということも考えられますが、幅員が4m(地域や建物用途によっては5mやそれ以上を要求される場合もあります。)を要求されますので、現状の3.6mでは難しい面があります。隣地を借りたりして拡幅することは可能でしょうか。

2)
そして敷地の分割についてですが、
一般的には1つの敷地には1つの建物が原則ですが、周囲の町並みを見ているとそうではない建物群もいっぱいあります。工場や学校、団地、、、、。一つの敷地の中の二つ以上の建物が用途上不可分(専門用語で申し訳ありません)である場合には認められます。
今回の場合ですと母屋と新築建物がその関係を持っていることが必要です。当てはまるのではないかと思うのですがいかがでしょうか。屋根でつながることが条件になったりする場合もあるかもしれませんが、その場合は母屋の増築として建設すればよいと思います。その方が法的には軽微なものになると思います。耐震基準は2階建ての木造住宅程度では適用されないと思います。

3)
また、現状を役所に理解いただき、敷地分割をした上で、接道長さがそれぞれ1.8m程度でよいことを了解いただくような交渉をしてもいいかもしれません。難しいかもしれませんが、この交渉過程で新たな解決策が見つかる場合もあると思います。

敷地の形状や現状の用途地域などの法的条件がわかりませんので正確なことは全くわかりませんが、ご参考になれば幸いです。状況をもう少し知ることができれば、もっと的を得た回答になるかもしれません。ご遠慮なくご質問してください。

島崎義治/島崎義治建築設計事務所
2012/13グッドデザイン賞受賞

敷地
道路
建築基準法
建築設計

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この回答の相談

母屋の隣りにもう一棟建てたい

住宅・不動産 新築工事・施工 2014/09/06 11:20

田舎の親の実家の土地にもう一棟、平屋を新築したいです。

土地は、200坪くらいあり、市の6メートル道路に敷地が3.6メートル接道しています。

本来なら、土地を分割して、母屋、新築建物それ… [続きを読む]

となりのおじんさん (岩手県/40歳/男性)

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