自社ビルの敷地選びについて

はじめまして、PAO建築設計の上村です。

建ぺい率60％より、建築面積は、敷地面積59坪×60％＝35.4坪となります。
前面道路が12ｍ以下の為、容積率は、9.0(m)×0.4＝3.6（360％）、360％＞300％より、300％となります。
よって、最大の延べ床面積は、敷地面積59坪×300％＝177坪となります。
階数は、177坪÷35.4坪＝5となり、5階建てで300％を全て使いきることが可能です。

法規制は文面で示されている以外にもある可能性はありますが、現在の所では、高さ関係の規制としては、道路斜線のみで検討しています。
建物を道路境界線より離す等（約1.97ｍ程度）の工夫で、道路斜線はクリアできると思います。したがって、最大延べ床面積は、容積率300％の上限の177坪となります。

鉄筋コンクリート造の工事費、坪80万程度というのは、ここ最近の東日本大震災（3.11）の復興工事の増加や、オリンピックに向けての工事量の増加前の標準的な坪単価となります。現在は上昇傾向にあり、今後も上がっていくものと思われます。

工期については、標準的な工期を短縮すれば、コストアップになると思われますが。長くとったとしても、大きなコストダウンにはならないと思われます。

コストダウンのことでいえば、敷地が川に近いなど、地盤が悪いと基礎や杭に余分に大きな費用が必要になります。

自社ビルということで、ひときわ思い入れも強いのではないかと想像します。
最近都市部で多いゲリラ豪雨による、道路冠水、床下浸水などにも目を向けてみては如何でしょうか。
床下浸水など起これば、業務上でも大きな支障が出るのではないでしょうか。

その地域の浸水の可能性をシミュレーションして、地図上に示したものに、「ハザードマップ」というものがあります。
現在ではネットで「◯◯市（区等）　ハザードマップ」と検索キーワードを入力すれば、簡単にその地域のハザードマップを概ね見ることができます。
そのあたりのいきさつを最近、私のプロファイルのコラムで書きましたので、宜しければ下記も参考にしてください。

コラム名及びURL
■坂道とハザードマップの関係――三鷹市から調布市にかけて激しく降ったひょうの現場リポート＃01
http://profile.ne.jp/pf/k-michio/c/c-139871/
■落葉と道路冠水の関係――三鷹市から調布市にかけて激しく降ったひょうの現場リポート＃02
http://profile.ne.jp/pf/k-michio/c/c-139877/

画像の説明
三鷹と調布のごく一部にひょうが降った範囲を紫色の点線で示す。
調布市発行の「調布市洪水ハザードマップ 全体図」
（http://www.city.chofu.tokyo.jp/www/contents/1183592386922/index.html）上に、
下記の資料を参考に、ひょうが降った範囲を記入してみた。
「調布市役所によるひょうが激しく降った範囲」 朝日新聞デジタル
（http://www.asahi.com/articles/ASG6S6G6VG6SUTIL04N.html）


以上、少しでも参考になれば幸いです。

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上村　美智夫 / Michio Kamimura
PAO建築設計
　http://www2.gol.com/users/paoarchi/ 　E-mail paoarchi@gol.com