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対象：住宅設計・構造
日比生 寛史
建築家
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アイデアや工夫次第で可能性は充分あります
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日比生寛史建築計画研究所の日比生です。
ご質問の件ですが、条例やその他の事項が分かりませんので、頂いた情報のみから分かる範囲でお答え致します。
まずは最大何坪の規模が建てられるかですが、敷地面積が59坪（約195m2）とのことから容積率300％で最大177坪（約585m2）です。（道路幅員も9mありますので、容積率一杯使えます）
次に高さについてです。建蔽率60％を最大限使用したとして5階建てまで、建蔽率を50％で抑えれば6階建てまでは理論上可能ですが、ご存知の通り、住居系エリアの道路斜線制限から総5階建てを建てるためには道路から1.5m程度は後退しないと厳しいと思います。
その他の斜線制限や高さを抑える制度もあるかと思います。
最後に構造形式とコストについてですが、確かに規模的には鉄筋コンクリート造、若しくは鉄骨造になるかと思います。現在は、慢性的な職人不足や材料工賃の上昇で工事価格は上昇しています。
特に鉄筋コンクリート造は顕著で、80万/坪では相当難しいと言わざるを得ません。（計画の工夫によっては不可能という訳ではありません）鉄骨造であればまだ可能性があります。
充分な工期を見込んでも、来年の消費増税や今後のオリンピックに関する工事等を考慮すると、時間が経過すればさらに状況が厳しくなることも予想されます。
計画の規模や高さ、コストコントロール等は計画によって様々な工夫やアイデアが必要です。
さらなる具体的な情報やご相談を頂ければ、もっと詳細が詰められると思います。
分かる範囲の情報ですので、大まかで恐縮ですが、参考にして頂ければと思います。
以上、よろしくお願い致します。
日比生寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
東京都渋谷区渋谷1-3-18
ヴィラ・モデルナA303 〒150-0002
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
評価・お礼
たんたんめん さん
2014/07/13 17:41
日比生様
迅速かつご丁寧な回答をありがとうございます。
建築費用（坪単価）については非常に厳しいのだと改めて認識できました。ただ何年待てば建てるベストタイミングになるかもわからないでしょうから、最後は決断が必要かと感じています。
なお、当該土地について更に建築条件が入手できました。「第2種高度地区（20m）／埋蔵文化財包蔵地区／準防火地域／日影規制：4時間ー2.5時間（測定面4ｍ）」との事です。
もしよろしければ、更なるアドバイスを頂けましたら幸いです。
日比生 寛史
2014/07/14 16:35
たんたんめん様
評価とご返信を頂き、ありがとうございます。
さらに頂いた条件情報から推測致しますと、高さ方向がネックになりそうですね。
道路が敷地に対してどの方角にあるかも影響してきます。（第2種高度地区は北側に影響を及ぼします）北側に道路があれば、よりいびつな形が避けられるかもしれません。
いづれにしましても、シンプルな箱状の5階建てで、容積率を最大に使い切ることは難しいと思いますので、階高（天井高さ）を少しでも低く抑えつつ、さらに地下を利用することでより整形な形のビルにするかですが、地下を造ると当然建設コストが上がります。（地上階よりも割高です）
クライアントの方の理想は、皆さん容積率を最大限利用したがりますが、それに伴って建設コストは勿論高くなります。最終的には建設コストの予算を伺って、費用対効果を考慮した上でデザインも含めた最大限の計画をご提案することになります。
おおまかなお答えで大変恐縮ですが、様々な希望要件を教えて頂きながら進めることをお薦め致します。規模の大きな施設は多々経験がありますので、いつでもお気軽にご相談下さい。
以上、よろしくお願い致します。
日比生寛史／日比生寛史建築計画研究所
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この回答の相談
先日も同じような質問をしてしまったのですが、土地はそれぞれで条件が違い素人にはなかなか難しいのでお許し下さい。
都内で小さな会社を営んでいます。
自社ビル所有を目標に… [続きを読む]
たんたんめんさん （東京都/47歳/男性）
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