防火指定、高度地区、日影規制は如何でしょうか。

たんたんめん様

はじめまして中辻正明・都市建築研究室の中辻と申します。

まず最初に質問に質問をすることをご容赦ください。
敷地条件に第３種高度地区の指定は無かったでしょうか？
１種住居なら北側斜線に代わって、高度地区の高さ制限が一番厄介です。
また防火（準防火地域、防火地域）の指定がありませんか？
日影規制は如何でしょうか？
すべてナシでよろしいでしょうか？

容積率について。
前面道路による容積率の低減係数は0.4（または0.6）なので
前面道路幅9m×0.4×100＝360％＞（300％指定容積率）となります。

建蔽率60％になるよう最大のボリュームとした場合、
最初にお尋ねした高度地区の指定がなければ、
道路斜線さえ気をつければ、５階建て、容積率300％は十分可能です。

しかしながら第３種高度地区などの指定があった場合、
南西道路と言うことは、建物の２面（＝北西面と北東面）に高さ制限がかかります。
例えば建蔽率60％になる10.8m角平面の建物を
南の角に寄せて建てても、５階部分は第３種高度に当たらないよう
セットバックしなければなりません。
したがって「シンプルな」というご希望ですが、直方体のビルは難しく
斜線なりの形で切り取られた形の６階建て以上にして
容積率300％を実現することになると思います。
（高度地区の指定が無ければ、上記は読み飛ばしてください。）

コストについて。
仕上げや空調設備、エレベーターが必要となりますので
昨今の建築費の高騰を考えると、坪８０万円では厳しいのではないでしょうか。
坪１００万円ぐらいは心づもりされておいた方が良いように思います。

一般的に工期とコストの関係は、工期が長くなるとコストは上がります。
経費や人件費がたくさん掛かるからです。


鉄筋コンクリート造は工期を縮めるのが難しいです。
例えば５階建てなら、基礎、１階、２階、・・・５階と６回に分けて
コンクリートを打設しなければなりません。
そのうえ、各階ごとにコンクリートの強度が確認できるまで
上階のコンクリートが打設できないため
躯体工事だけで半年近く掛かります。
その前に必要なら地盤補強工事、躯体工事後に仕上げ工事となります。

その点、鉄骨造なら、一挙に躯体を組み上げることができるので
その分だけ工期を短くできます。
コストもその分だけ安くできると考えられます。

ただし、これも条件付きの回答とさせてください。
最初にお尋ねした防火指定がある場合、
この規模の建物は「耐火建築物」とする必要があります。
そうなりますとコストは一概に鉄筋コンクリート造＞鉄骨造とも言い切れなくなります。

敷地条件の高度地区、防火指定、日影指定をご提示いただければ
もっと詳しく回答できると思います。


中辻正明・都市建築研究室
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