買手目線の相場を受け入れ検討を

eto104さま

区分投資用マンションの「売却」「保有継続」をお考えとの事。
昨今、会社員の方で区分マンションを取得し売却する方が増えております。

まずは現状把握が必要となりますが、頂いている情報での想定ですので
簡易とお考え下さい。

まず家賃が適正かどうか？です。
新北野ですと概ね１平米3,000円位の賃料です。
仮に20平米と家庭すれば60,000円といった具合です。

売却をするにあたっては「自分ならいくらなら買うか？」など
買手側の目線を持つ事が重要です。

賃料が相場とはそれほどずれていなければ、投資家が期待する
利回りです。築2年で新北野ですので、場所や・規模・管理会社・施行会社など
色々要素はありますが仮に投資家が期待する利回りが7％〜8％と仮定しましょう。

投資において殆ど参考になりませんが「チラシ上」で掲載される
表面利回り（コストなど一切考慮しないもの）は

年間家賃÷期待利回り（表面利回り）＝想定売却価格

で簡易計算します。

（6万×12ヶ月）÷7％＝1,028万
（6万×12ヶ月）÷8％＝900万
（6万×12ヶ月）÷9％＝800万

このような感じで売却相場をみていきます。

ポイントは賃料は「現在の相場にする」「期待利回りは高めにする」
ということだと思います。要するに売るには売れる値段で売るということでしょう。
相場を度外視して、売却活動を行っても期間が長期化します。
そのような場合、現在もストレスをもっておられるのに本末転倒な活動となってしまいます。

売れる価格をしれば、「売るのは止めようか・・・」とお考えになるかもしれませんが
そこは多少なり割り切りは必要となるかもしれません。

売却時のローン残債は基本的に「売却資金」にて充当しますので
売却価格から売却にかかわるコスト、ローンと一括返済違約金という所があると
思われます。金融機関によりローンの一括返済の違約金は異なりますが、金利を拝見する
感じでは2%程度の費用が掛かると思います。

売却コストは「仲介手数料」「返済違約金」「抵当権抹消費用」「印紙代」などです。
仮に7％の利回りで売却できる想定では

1,028万−72万（想定）＝956万が「実質返済出来る金額」となります。

現在残債が1,350万ですから956万を差し引いた394万程度を自己資金として
用意する必要があります。

ただ、これはかなりプラス思考で出した簡易数値です。
実際には物件の状況を知り得れば精度を高くすることが出来ます。

残債を定額で納めるというのは基本的に「抵当権」を外せないので
難しいです。基本的におすすめはしませんが別途不足分を金融機関から借入
まずは「売却を完了する」という事は可能です。

その際金融機関から新たに借り入れた返済が少なからず残りますが
それを早く返済していき、ローンがない状態を作る事で再出発は可能となります。

現在のストレスをまずはフリーにすることはできます。
悩ましいですが、再出発をしましょう。

ご参考になりましたら幸いです。