回収できる資本投下かどうかを判断してください。

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

エリアと実際の物件状況によるので、
あくまでも一般論として下記をご参照ください。

お聞きしている範囲においては、賃貸のために
あえて外装をやり直す必要はないのではと思います。

外壁と屋根がよほど傷んでいるのであれば、
塗装をした方が良いのではと思いますが、
ご相談内容に書かれているように、
築10年で、ご相談者自身であと5年くらいは大丈夫と
感じるレベルであれば、おそらく
100万円をかけて塗装をしても、それ相当分の
家賃アップは望むことは難しいと思われます。

不動産賃貸業は、あくまでも投資事業です。
仮に一般的な事業用の借入れ（借入れ期間5年、金利4％）で
100万円を調達した場合、毎月の支払いは18,416円となります。

したがって、今回の外壁塗装等による家賃のアップが、
約18,500円以上となるのであれば、資本投下した方が得で、
逆にそれ以下しか望めないのであれば、
資本投下しないほうが良いということになります。

上記の借入れ条件等は、投資家各人によって異なりますが、
考え方としては、資本投下を借入金でまかなったときに
元を取るのかとらないのかを
一つの基準にしたら良いのではと思います。

雨漏り等をしているのでなければ、同じ100万円を
内装（クロス、床）や設備（キッチン、お風呂など）にかけた方が、
賃貸を探している一般人受けは良いと思います。

いろいろな考え方がございますが、
あくまでも投資事業としての収支を考えながら、
判断をしていってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。