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対象:住宅・不動産トラブル

鈴木 祥平

鈴木 祥平
弁護士

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土地明渡訴訟になってしまうかどうかは相手方の弁護士次第です。

2014/03/21 16:45
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4.0
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はじめまして、ネコマタノタマさん、弁護士の鈴木祥平と申します。
 現在、地主から使用貸借中の土地について「買い取り交渉」をしていたが、「買い取り交渉」の中で相手方との間でトラブルが生じたということですね。調停での話合いをお願いしたが、3ヶ月ほど返事が来ずに弁護士事務所から「土地明け渡し請求」が来たということですね。

 まず、気になるのは調停で何を話合いによって決めたいとお考えなのでしょうか。土地を買い取るときの条件でしょうか。現状だと使用貸借契約が地主との間で成立しているというのであれば、地主から土地明渡請求訴訟を起こされたとしても使用権限があるので、請求は棄却になるはずです。ただ、相手方が弁護士を入れて法的措置を講ずるというからには、使用貸借が成立することを証する証拠がない状況なのだと思われます。

 相手方の本心がどこにあるのかもお話からだとわからないですね。「買い取り条件」についてうんぬん言うのであれば立ち退いてくれというメッセージで、いわゆる交渉上のカードとして明け渡し請求をしてきているのかもしれません。

 仮に、相手方が訴訟を提起し訴訟になったとしても、買い取りを希望されているのであれば、訴訟手続の中で話しをすれば良いだけの話だと思います。そのときに話合いの鍵を握るのは、「使用貸借が認められる可能性がどれだけ高いか?」という点です。使用貸借が認められる可能性が高いのであれば、交渉上有利に事を進めることができます。というのも、いくら明け渡し請求をしても、使用貸借が認められれば相手方の請求が棄却されるからです。そのような状況では、相手方としては買い取り交渉上弱い立場に置かれます。逆に、「使用貸借の成立の可能性が低い場合」には、ネコマタノタマさんが交渉上弱い立場に置かれます。というのも、そのまま土地を使い続けるためには、相手方と買い取り交渉をまとめて売買契約を結ばなければならず、交渉が決裂すれば土地を明け渡さなければならなくなってしまうからです。

 調停を先に申し立てることはできますし、訴訟が先になったとしても、買い取り交渉が途中まで進んでいると言う状況であれば、裁判所に上申を出して「付調亭」(=ひとまず調停に回してもらう)にしてもらうこともできます。相手方がどのような反応を示すかわからないところですが・・
「法的手段を執る」というのは、何も「脅し」ではなくて弁護士が書面を送付するときには決まり文句のように記載するものですから、それほどあわてなくても大丈夫です。

相手方が具体的に詐欺行為を働いたのかはわかりませんが、結局は、その詐欺行為による契約は博士に戻ったようですから、買い取る意思があるのであればゼロベースで買い取り交渉をせざるを得ないのだと思います。その場所が調停の場になるのか訴訟の場になるのかは、相手方の出方次第であると思います。訴訟を起こされたら淡々と応じれば良いだけの話です。訴訟を起こすかどうかは相手方の意思次第ですから。

契約
訴訟
貸借
土地

評価・お礼

ネコマタノタマ さん

2014/03/21 17:33

鈴木 祥平さま。
詳しい説明ありがとうございます。使用貸借契約についてすでに無効であると言ってきました。それは十年前に交わした覚え書きがあるからです。それには土地を明け渡す旨が記載されていて、私の父が押印しましたので、当時としては有効であったと思います。ただこちらが転居の準備を進め、私は仕事を辞めて遠方への移転日が決まるのを待っていたところ、地主側の仲介人から転居の中止を要求され、このまま住み続けていて欲しいと言われました。理由は再建築不可物件のため、関係する隣家の承諾が得られず、土地を買い取る予定だった希望者が取り消してしまったから、私たちに買い取ってもらうしかないと泣きつかれたのです。その仲介人は我が家と四十年にもわたる付き合いのある方だったので、仕方なく承諾し転居をやめました。

さらに覚え書きですが、明け渡すことが決まる前に購入を先に要求されました。その価格は再建築不可物件であること隠したままの相場の価格でした。とうぜん手の出ない価格でしたのであきらめて転居を決めたのです。この時点でも詐欺行為に近い不正があったの知らないまま覚え書きに署名押印してしまったので、当初にさかのぼって無効であると認識しています。

つまり、★覚え書きは土地に関して正しい説明がなされないまま書いたモノなので当初から無効である。★覚え書きを書いて転居を決めた後、改めて転居の取りやめと居住を続けることを要請された。この二つを持って使用貸借契約は現在も有効であると認識しています。

その後も安くするから買ってくれと要求されましたがはっきりした価格を告げられないまま七年が過ぎました。そして価格を提示され買い取る契約が整ったところで、やっと再建築不可物件であることが露見し、地主と仲介人が私たちを騙していたことが発覚したのです。それまで地主側は道路上の問題はあるけど長くすんでいる住人なら再建築不可物件でも自由に家の建て替えができると虚偽の説明をしつづけていました。

他にもまだ被った迷惑被害はありますが、これらのことを含めて調停の場で話し合おうと提案したのです。
はっきりいって虚偽と詐欺行為が発覚する前の土地価格と発覚後の価格が同じというのは納得できません。あるていど減額してもらうつもりで調停をお願いした、というのがこれまでの経緯です。カギになるのはやはり『覚え書き』の有効性になるのでしょうか?

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この回答の相談

弁護士からの通知書

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2014/03/21 16:17

使用貸借中の土地を地主から買い取り請求され、十年ほど交渉し続けて様々な問題も生じてきたので(地主側の土地状況虚偽説明など……)、調停での話し合いをお願いしたところ、三ヶ月ほど返事が来ずに弁護士事務所か… [続きを読む]

ネコマタノタマさん (埼玉県/46歳/男性)

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