事件・事故歴のある物件について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、自殺等の嫌悪すべき歴史的背景があることを、

「心理的瑕疵」と言います。



心理的瑕疵への売主の告知義務や瑕疵担保責任については、不動産業界でも

以前から漠然とした分野です。

心理的瑕疵による裁判・判例から読めることには、事件後の時間経過や買主の購入目的、

事件事故のあった建物が売買対象なのか、それとも取り壊し後新築されたものか

近隣・類似物件と比較した際の売買価格など、判決に至るまでに幾つかの要因が

関係しているようで、6～7年前の自殺については、心理的瑕疵を認める判例があります。


瑕疵担保責任で請求できることには、契約解除や損害賠償などがありますが、

契約時の売買価格が相場と比べ、当該事件事故を考慮した価格設定であったのなら、

瑕疵が認められても損害賠償請求できる金額が少なくことも考えられますし、

通常契約条件として設定されている瑕疵担保責任は、売主が宅建業者なら引渡しの日から

2年(宅建業法)もしくは発見してから１年(民法)、売主が個人の場合なら、瑕疵担保責任は

2～3ヶ月であったり、または免責とされていることもありますので、3年経って

発見された事に瑕疵担保責任が認められるかどうかと合わせて、請求できる程度

についても詳細な状況をまとめ、弁護士等の専門家に相談してみる必要があると思います。


また、瑕疵担保責任の期間を過ぎていた場合、売主はそのことを理由に請求に応じようと

しない状況も考えられます。

しかし、かわうそーん様のマンション購入と自殺歴が同じ時期ということで、

売主や仲介業者が知っていた可能性が高いと感じます。

むしろ、そのことが売却理由になっていた可能性や、その事件事故が売主の身内であった

可能性もあります。

そういった瑕疵を知っていて言わなかった場合、瑕疵担保責任の期間を過ぎていることは

責任を拒む理由とはなり得ません。


突然、瑕疵担保責任を請求すれば、知らないと通すことも考えられますので、

知っていたことを証明できる言質を得る目的で、まず売主や近隣住民、仲介業者に対し、

揉める姿勢は見せず事実確認だけを行ってみては如何でしょう。

その時の会話は録音等しておけば、証拠としても後々役立つと思います。


ちなみに、仲介業者(宅建業者)については、売主の身内などの自殺等について、

買主への告知義務と売主の秘守義務にはさまれる立ち位置となりますが、

宅建業者の告知義務は、宅建業法35条・47条第1号の関係から、

秘守義務(宅建業法45条)に優先されます。

つまり、仲介業者が知ってはいたけど売主のプライバシーに関係することだから

黙っていたという場合、その仲介業者は処罰の対象となります。


こういった業法の優先順位を知っている業者であれば、自殺を知っていれば告知

するでしょうしから、法律に明るくない業者か、本当にその事件を知らないか、

または知っていて故意に黙っている悪質な業者のどれかになります。


知っていて故意に黙っている悪質な業者であれば、かわうそーん様の問い合わせにも

シラを切る構えで行っていると思われますので、売主と口裏合わせなどの動きを

始める前に、言質を取り易いと思われる相手(個人の売主など)から、証拠取りを集めると

有利な立場でスムーズに話を進められると思われます。



売主も仲介業者も、売却時は売るために言いたくない不都合なこと(買主は購入判断に

知りたい怖いこと)は、何かと理由を付けて言わない方向でやりたがるものです。

そして、それらが問題・トラブルとなると、出来るだけ責任を逃れたいと動きます。

そういった相手方への責任追及には、有利となる言質集めや、それらに当たる順番、

他に必要な集められる証拠等は何があるか弁護士などに相談するなど、

動く順序が重要になってくるのではないかと思います。

ご質問の内容だけ見ますと、判例などから何かしらの賠償(目減り分の物件価値分など)が

請求できる可能性は十分にあるのではないかと思いますので、お役に立てれば幸いです。

また、相手(売主)方の身内の方の不幸であれば、精神的に厳しいことへの追求、

確認になりますので、相手方のお気持ちも察した言動で接して頂ければ、

誠意も伝わり話も進みやすくなるかと思われます。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也