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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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値引き交渉専門のコンサルタント料について

2014/01/10 17:56

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

法律の専門家ではないことから、私的な意見、可能性での話しにはなってしまい、

最終判断には法律の専門家や、宅建業者への指導・処分を行う特定行政庁への確認を

お勧めしますが、山下様のアイデアを出してビジネスを展開していこうというお考え、

また確認時のご参考になればと思い、アドバイスさせて頂きます。


ご質問いただきました件ですが、まず個人・法人に限らず、宅建業者としての

免許が必要となる行為に、売買・交換・賃貸の媒介または代理、並びに自ら売買・交換を

不特定多数を相手に反復継続して行うことが上げられます。



山下様がお考えの「売買価格の交渉」を専門にするビジネスが、「媒介行為」として

扱われるか否かで、検討するポイントや展開が変わってくると思われますが、

不動産売買の媒介行為については、宅地建物取引業法第34条2に定められており、

国土交通省のホームページでも「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」が掲載

されております。




詳細な実務内容の範囲などに明記がありませんが、「売買契約の成立に向けて」や、

「不動産売買の当事者の間に立って」「売買の相手方との交渉」

などといった表現で括られています。

売買の相手方との交渉とは契約の条件について行う行為となり、日程、契約場所、

売主または買主が成就すべき条件、条件不成就の際の白紙解約などの特約、

費用負担や責任の帰属先などがあると思いますが、「売買価格の交渉」も

「契約の成立に向けて行った、売買の相手方との交渉」として扱われる

可能性は大きいと思います。



仮に、「売買価格の交渉」のみは宅建業法が適用されず、無免許でもコンサルタント料

としてビジネス展開できる場合、その他(宅建業法に抵触する内容)の業務と分離し、

宅建業法が定める手数料(※1)に加え、コンサルタント料も請求する仲介業者が、

もっと存在していると思います。

※1:取引額400万円超の上限:(消費税抜きの売買代金×3%+6万円)×消費税



宅建業者の行う媒介契約でなく、値引き交渉のみを目的としたコンサルタント契約を

締結して、その契約に基づき成功報酬を請求するビジネスをお考えと思いますが、

宅建業者の免許が無い状況で不動産売買の間に入り、成立に向け交渉をすること、

また、契約体系や報酬名目を変えようとも、その交渉結果成立に伴い報酬を請求・授受

することは、不動産購入目的の媒介契約、媒介契約(宅建業法)に基づく報酬への脱法行為

として違法性を問われる可能性があると思われます。


ちなみに、先に上げた売買・交換・賃貸の媒介または代理。自ら売買・交換すること

意外でも、法律行為となることや税務相談で報酬をもらったりすると、弁護士法や

税理士法などでの違法性を問われるリスクがある為、宅建業者もお客様に対応する際の

業務範囲には注意をして行っております。


値引き交渉のみでのビジネスでは、交渉に失敗しても買主の不利益が分かりづらい事や、

契約自体に係わらないことで業務に責任が生じづらく、在庫リスク・賠償責任リスクの

少ないビジネスモデルにも見えます。

尚、宅建業者だからできる広告方法が無免許では行えませんから、

集客方法・顧客数・スピード感では無免許側は当然に不利となります。


在庫や賠償リスクが少ないメリットのみに注目し、反響数・顧客数・成約実績は

正規の宅建業者より少なくてもマイナスを生むリスクが無い分良いという目論見の場合、

その媒介行為の可能性がある交渉・報酬授受は脱法行為のリスクがあり、

正規の業者が自分達の畑を荒らす違法業者を、野放しにはしていない状況が

見落とされている気が致します。


もし、在庫や賠償責任リスクのある業務は避け、顧客を紹介することで報酬を

受ける形態を実現するのであれば、正規の宅建業者とは違った集客方法で、

宅建業者よりも早く不動産購入を検討している人を探し出しせる、独自の集客方法や

人脈が必要です。(注:もちろん違法性のある集客はいけません)

そして、紹介先や交渉先は売買を行う当事者間ではなく、お客様紹介料を出しているような

仲介業者などに紹介し、その仲介業者から貰える紹介料の金額について、仲介業者と

交渉するのではれば、宅建免許の必要な売買・交換・賃貸の媒介または代理、

自ら売買・交換などには該当せず、詐欺目的や反社会勢力関係者の紹介でなければ

賠償責任などが生じることも無いのではないかと思います。

※但し、宅建業の免許があるだけで物件調査レベル・各種交渉力や仕事自体等への姿勢
将来問題とならないよう契約条件の調整・その他相談や問題の解消を行わない業者もおり、
後々トラブルが起きた際に紹介人(山下様)へもクレーム等が付く可能性があります。
仲介業者等へ紹介する際は、紹介料の金額だけでなく、紹介される買主様の為にも
知識・経験、仕事に対する姿勢のレベルが高い業者を選んで下さい。


ちなみに当社では紹介頂いて成約になれば金10万円、紹介のみでも

500円分のクオカードをお渡ししていますが、紹介料だけで言えば

他にも良い条件の業者はあるかもしれませんし、交渉や実績等で、

支払われる報酬等も変わる可能性もあります。


アドキャストとしましては不動産業界の健全化を社訓にして取り組んでおりますので、

山下様のご立派な開拓精神を良い方向で発揮して頂けたらと思います。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

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藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

宅地建物取引業法における紹介料に関して

住宅・不動産 不動産売買 2014/01/09 02:56

宅地建物取引業者の登録がない者(法人・個人)が
不特定の顧客から値引きの交渉のみを頼まれた際、
その顧客から値引きの出来高に対してコンサルタ
ント料として報酬を受領する事は可能で… [続きを読む]

山下 徹さん (東京都/28歳/男性)

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