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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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新築戸建ての売却について

2014/01/04 18:47
(
5.0
)

不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、売却依頼を専任媒介・一般媒介の

どちらで行うことが良いかについては、個人的な意見となりますが、

専任媒介や専属専任媒介とした方が、購入希望者が見つかることが

早いと感じます。


一般媒介については専任や専属専任と違い、他の業者にも依頼ができますから、

広告に経費を掛けたり、スタッフや時間を使って営業活動に勤めても、購入、

売却どちらも他社で決まる可能性があり、まったく売上げにならない可能性が

あるからです。

その為、一般媒介の場合、業者や担当者のモチベーション・営業活動は消極的に

なりやすく、複数の業社に依頼しても、ネットや住宅情報誌に同じような写真が

依頼した業者分が連続して掲載されるだけで、現地販売(売り出し)や、積極的な

現地案内などは行っていない場合が多いと思います。




売却依頼の注意点としては、売却依頼を受けた業者が、囲い込みと言われる、

正当な事由のない紹介拒否行為を行う場合が今でもあることです。





まず、素人素人様に周知して頂きたい不動産業界の状況があります。


それは、市場にある物件の8割は、レインズという不動産流通機構が運営している

ネットワーク・システムにて共有していますので、売却依頼された物件が登録されれば、

他の不動産業者もその情報を取得できます。


そして、条件に合いそうな買主の方に、その物件を紹介して気に入って頂ければ成約と

進んでいきます。

このレインズに登録された売出し物件は、売却依頼を受任した業者だけでなく、

どの業者でも購入希望者に自社の紹介でき、成約に至れば買主から仲介手数料を

頂くことができます。

もとろん売却が成功したので、売却依頼を受任した業者も、成功報酬としての

仲介手数料を売主側から頂けます。



ここで、売却依頼を受けた業者の立場で考えてみて下さい。



売却成功時には、売却依頼を受けている自社が売主から手数料を頂けますが、

買主については、他の仲介業者が見つけてきて成約に至った場合、買主側からの

仲介手数料が頂けなくなります。

業者としては、売却と購入の両方のお客様を自社で見つけ、成約して両者から

報酬をもらう『両手』といわれるかたちで契約することが、同じ一つの物件の

成約で倍の売上げになるので望ましいのです。



その為、レインズに登録して直ぐに他社から問い合わせが入ると、

「売り止めです」「契約予定です」と言った、要はご紹介できませんという

断り文句で、他社紹介の買主を付けさせない動きをしている業者が結構あります。


問い合わせる側(買主側)としては、「登録されて直ぐなのに?」と感じますが、

「登録されて直ぐに問い合わせが入る物件なら注目度も有り、自社でも比較的

買主が見つかる可能性は高い物件」と判断し、余計に他社の客付けを排除する

業者もあるようです。



ヒドイ場合はでは、売却する気はまったく無く、もっともらしい売れない理由や、

売るための相場に関するアドバイスを提案し、一定額まで値段を下げさせて

自社で買い取る(他の買取業者に自社の利益分を乗せて売却目的)方向で動く

業者も少なくないようです。

仲介手数料で稼ぐより、素人である一般の売却希望者から安く仕入れ

それなりの値段で売却する方が、利益が大きいことが多いからです。




どちらにしても、いかに高い値段で速やかに売却を成功させるかという、

売却依頼人(売主)側の視点ではない行為です。

また、売却依頼・専任での契約を取り付ける為、他社よりも高額な査定額を

出してくる業者もあるようです。

査定については、市場にある同規模の物件、同じような道路付け、地型、立地等を

参考にすることが多いので、概ね同じような価格帯になります。

他社と大きな差がある場合、納得できる根拠や裏付けのある理由が無ければ、

単に情報収集不足・考査不足の判定、または依頼取得のための誘い水かと思います。



こういった販売活動は大手、中小に限らず、現在でも行われている印象があります。



もちろん、売却依頼にしっかり応えようと熱心に動いてくれる業者もあります。


大切な財産の売却ですから、当然、誠実かつプロとしての営業活動を

展開して頂ける業者にお願いしたいと考えていらっしゃると思います。

文字数の関係から、補足にて判断方法の一つをご紹介致しますので、

ご参照下さい。



売却依頼先を検討・判断する際、裏付けとなる情報に基づく判断・検討ができます。



新築戸建ての販売活動は、引渡し前でも他人物売買として行えます。

もちろん、契約では「物件の取得条件」と「条件不成就時は白紙解約」を条件に

しておかないと、物件の引渡し債務が発生してしまうので注意が必要となります。

また、新築でも1度入居してしまえば、築1年未満でも中古扱いとなり、

一般的に新築の1~2割価値(販売価格)が目減りすると言われています。


販売活動を早めに行い、買主が直ぐ付きそうであれば、素人素人様が入居しながら

探すという状態は避けた方が良い場合も想定できます。



完成が3月とのことなので、消費税増税前にと物件探しをしている方はいらっしゃる

と感じますし、人気学区というエリアでの長所は、間取り等の将来的に変更ができる

部分での短所を補っても売却には有利な材料となる可能性があります。


しっかり販売活動を展開している業者か、価格査定とその根拠は納得のいくものか、

販売活動の方法はどのようなものか、知識や仕事に対する姿勢が誠実な業者を見つける

ことが、納得のいく売却には重要になってきます。


昔からの良くない慣習が、まだ残っている業者も多く存在する業界でもありますから、

逆にそういった対応を事前に確認し、買いへの動きがある市況・タイミングで販売活動、

希望額での売却ができるよう、良いパートナー選びの知恵になればと思います。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

補足

囲い込み等をしていないかの判別方法として、売却依頼を検討している業者へ他社から

問い合わせてもらい、買主を紹介する側の業者への、対応を確認することが分かりやすいと

思います。



当然、個人(購入希望者として)からの問い合わせでは「買主が来た(両手で利益があがる)」

となって、普通に物件の案内をされるだけでしょうから、宅建業者からの「物件確認(紹介

の可否確認)」として問い合わせないと、その業者の売却に対する姿勢は伺えません。




素人素人様が売却依頼しようとする業者にも、専任媒介又は専属専任媒介(※注1)

として広告を出している物件(※注2)があると思います。

その物件について、まったくの第三者(業者)へ購入検討者として「まだ残っているか」

問い合わせてみては如何でしょう。

その、まったくの第三者(業者)が、その売却依頼先の候補業者に問い合わせ、

その対応を報告してきます。

注1:専任媒介ではなく、一般媒介となっている物件の場合、複数社に依頼が可能な為、
   他社でも扱っている可能性があり、第三業者が素人素人様が売却を依頼しようと
   している業者とは別会社に問い合わせてしまうことも考えられるので、確認は
   専任で売却活動している物件で行う必要があります。
注2:問い合わせる物件については、以前からあるものでなく、新しく掲載された物件
   (その短期間で終わることは考えづらい物件)を問い合わせないと、本当に契約が
   決まりそうであったり、当初は他社の客付けを拒否していたが自社で売れないので
   他社の買主でも紹介OKにしているだけの場合も考えられるので注意が必要です。
   また、あまりにも前から売れ残っている物件を抱えている場合、営業能力が低いか
   客(反響)集めに売れそうになり物件でも売却依頼を受けている場合があります。
   その業者で買い替えした際の売却依頼物件などでなければ、売れ残りが多い印象の
   業者なのかも判断材料の一つとなります。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

注意点
買い替え
消費税増税
戸建て売却
中古

評価・お礼

素人素人 さん

2014/01/06 23:28

こんなに親切にわかりやすく丁寧な回答をいただけるとは思いも寄らず、感激いたしました。ありがとうございました。大変ためになりました。
仲介料が両手になるのを避けたくて、色々検索しておりましたところ、売却のミカタというホームページにたどり着きました。雑誌にも紹介されているようですが、まだ新しいのか口コミや評価がいまいちわからず、もしご存知でしたら評価等教えていただけないでしょうか。
また、売れずに住むことになった場合のことを考えると、派手な折り込みチラシ等の宣伝は避けた方がよいのか、ご教授いただけたら幸いに存じます。図々しく重ねてのご質問になり、失礼かと存じますが、よろしくお願いいたします。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

新築戸建てを未入居のまま売却したい

住宅・不動産 不動産売買 2013/12/25 06:37

3月上旬に注文住宅が完成しますが、我が家には高額すぎたこと、また固定資産税のことも考慮していなかったため、教育資金や介護費用を捻出するのが困難なため、未入居のまま売却したいと考えてい… [続きを読む]

素人素人さん (福岡県/43歳/女性)

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