ワンルームマンションの売却 - 寺岡 孝 - 専門家プロファイル

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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ワンルームマンションの売却

2013/12/19 16:47

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、新築ワンルームは購入直後に価格は2割マイナス、その後も年3%程度売却価格が落ちるといわれています。

新築マンションの価格設定には売る側は「積算価格」で売値を決めるものです。
すなわち、土地代金+建築費+事業利益=売値となるわけです。

これに対して、市場で売却する価格設定の場合には、収益還元法で売値を決める場合が多いものです。
つまり、収益還元価格=年間賃料収入÷期待利回りとなるわけです。

例えば、年間賃料収入が80万円、物件価格(積算価格)が2,000万円の場合、この物件は表面利回り4%の物件(80÷2,000)となります。

よく築年数の古い中古マンションで価格が200万円、表面利回り20%などと広告表示があるのは、資産価値の下落がいかに大きかったのかを示していることになります。

つまり、流通価格が大幅に下がる割には賃料は緩やかにしか下がらない場合が多いので、築年が進むにつれて利回りが高くなります。

ですから、表面利回りの低い物件にローンを組めば、賃料収入≦元利返済になり、毎月持ち出しになるということになります。

こうした点を加味していくと、売値は1,500万円前後から高くても2,000万円ぐらいになろうかと思われます。

いずれにしても、物件の正確な査定を行い、今後をどうしていくかの検討は必要でしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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この回答の相談

ワンルームマンションの売却について

マネー 不動産投資・物件管理 2013/12/18 18:30

不動産会社の誘いで約2600万円の新築ワンルームマンションをローンで購入したのですが、先行きの不安を感じ売却を考えています。
但し、負担額をできるだけ少なくした売却時期を画策したいので、… [続きを読む]

aka201312さん (大阪府/33歳/男性)

このQ&Aの回答

ワンルームマンションの売却について 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2013/12/19 16:37
見直しが必要かと思います 田中 恵利子(不動産鑑定士) 2013/12/19 12:02

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