ワンルームマンションの売却について - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

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野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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ワンルームマンションの売却について

2013/12/19 16:37

不動産コンサルタント&FPの野口です。

aka201312様は、大阪在住で、東京のマンション投資をされたのですね。投資マンションは、とても「立地」が大切ですが、北区埼京線北赤羽の地域としては、投資としては良好とは言えません。
この地域を十分熟知されているのかやや不安です。

”築経過年数により、購入価格より価格はどうなるか?”とのことですが、厳しいようですが購入価格は、殆ど参考になりません。購入価格がその地域で「適正」で有るかどうかの判定は、公正な機関が設定したものでないからです。即ち、売り手の自由な価格設定ですから。

売却価格の相場設定は、「幾ら賃料が取れ、どれほどその継続性が有るか」で決まります。

aka201312様は、現在サブリースで8万円とのことですが、サブリース=保証賃料で有れば販売業者により違いが有りますが、一般的に2年契約保証で有れば、5~15%の保証料です。従って、実際賃料が現在どれほど取れているのか重要です。実際の賃料は、¥8.4~9.4万円の差が出ます。

更に、この賃料が今後どれほど継続するのかが重要な判断材料になります。

aka201312様所有のマンションの詳細が判りませんが、「面積・立地・間取り」の他にマンションの構造、規模、地盤、所在階数、眺望、日照、方位、設備、道路、分譲会社、管理等様々な視点から賃料が決められます。

aka201312様所有のマンションに該当しないと思いますが、北赤羽駅1分の全46戸の1Rマンション(2012.9完成)が賃料8~9万円で募集していますが、1年以上経過しても8戸空室です。この状態から、次に購入する人は厳しい判定を下さざるを得ないと思います。

所謂空室の発生が投資にとって最も大きいリスクです。即ち現在のaka201312様のサブリースの継続性が非常に短いことがお判りと思います。多分、構造は全て鉄筋コンクリート製で2重天井・2重床、スラブ圧さ18センチ~でしょうから、物理的な継続性は高いと思います。

更に、重要なのは需要・供給ですが、競合としてこの地域はマンションより、鉄骨、木造の賃貸住宅=アパートです。同様の賃料で有れば、アパートは面積は明らかに広く(30~80%)増しとなります。最近は、ハウスメーカーやアパート専業メーカーがこの地域に販売攻勢を掛けています。但しアパートは、経年劣化が激しい(継続性が低い)、防音・セキュリティも低い。

以上より、詳細不詳ながら例え現賃料7.5万円(年間賃料90万)とし、少なくとも5年は持続すると仮定しますと次の買い手は、表面利回り7%を要求したとしますと、約1,290万(90÷7%=1,286)となります。

仮定を前提として大変厳しい事を述べましたが、詳細な事情を持ち、専門家にご相談されることをお薦め致します。

  投資不動産に関してはこちらをご参考 -- http://www.iriscon.co.jp

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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

ワンルームマンションの売却について

マネー 不動産投資・物件管理 2013/12/18 18:30

不動産会社の誘いで約2600万円の新築ワンルームマンションをローンで購入したのですが、先行きの不安を感じ売却を考えています。
但し、負担額をできるだけ少なくした売却時期を画策したいので、… [続きを読む]

aka201312さん (大阪府/33歳/男性)

このQ&Aの回答

ワンルームマンションの売却 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2013/12/19 16:47
見直しが必要かと思います 田中 恵利子(不動産鑑定士) 2013/12/19 12:02

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