ワンルームマンションの売却について

不動産コンサルタント＆ＦＰの野口です。

aka201312様は、大阪在住で、東京のマンション投資をされたのですね。投資マンションは、とても「立地」が大切ですが、北区埼京線北赤羽の地域としては、投資としては良好とは言えません。
この地域を十分熟知されているのかやや不安です。

”築経過年数により、購入価格より価格はどうなるか？”とのことですが、厳しいようですが購入価格は、殆ど参考になりません。購入価格がその地域で「適正」で有るかどうかの判定は、公正な機関が設定したものでないからです。即ち、売り手の自由な価格設定ですから。

売却価格の相場設定は、「幾ら賃料が取れ、どれほどその継続性が有るか」で決まります。

aka201312様は、現在サブリースで8万円とのことですが、サブリース＝保証賃料で有れば販売業者により違いが有りますが、一般的に２年契約保証で有れば、5～15％の保証料です。従って、実際賃料が現在どれほど取れているのか重要です。実際の賃料は、￥8.4～9.4万円の差が出ます。

更に、この賃料が今後どれほど継続するのかが重要な判断材料になります。

aka201312様所有のマンションの詳細が判りませんが、「面積・立地・間取り」の他にマンションの構造、規模、地盤、所在階数、眺望、日照、方位、設備、道路、分譲会社、管理等様々な視点から賃料が決められます。

aka201312様所有のマンションに該当しないと思いますが、北赤羽駅１分の全46戸の１Ｒマンション（2012.9完成）が賃料8～9万円で募集していますが、１年以上経過しても８戸空室です。この状態から、次に購入する人は厳しい判定を下さざるを得ないと思います。

所謂空室の発生が投資にとって最も大きいリスクです。即ち現在のaka201312様のサブリースの継続性が非常に短いことがお判りと思います。多分、構造は全て鉄筋コンクリート製で２重天井・２重床、スラブ圧さ18センチ～でしょうから、物理的な継続性は高いと思います。

更に、重要なのは需要・供給ですが、競合としてこの地域はマンションより、鉄骨、木造の賃貸住宅＝アパートです。同様の賃料で有れば、アパートは面積は明らかに広く（30～80％）増しとなります。最近は、ハウスメーカーやアパート専業メーカーがこの地域に販売攻勢を掛けています。但しアパートは、経年劣化が激しい（継続性が低い）、防音・セキュリティも低い。

以上より、詳細不詳ながら例え現賃料7.5万円（年間賃料90万）とし、少なくとも5年は持続すると仮定しますと次の買い手は、表面利回り7％を要求したとしますと、約1,290万（90÷7％＝1,286）となります。

仮定を前提として大変厳しい事を述べましたが、詳細な事情を持ち、専門家にご相談されることをお薦め致します。

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