土砂災害特別警戒区域の説明義務違反について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、宅建業法上、明らかな説明義務違反となります。

重要事項説明書にも区域外とチェックされているようですので、説明した業者は

言い逃れができない状況です。


特に、特別と付く警戒区域(土砂災害特別警戒区域)は、レッドゾーンとも言われ、

急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、建築物に損壊が生じ住民等の生命又は身体に

著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域です。

通常、この説明を受けた場合、購入判断にも影響するでしょうし、建築物の構造規制や

建築物の移転等の勧告等の可能性もございます。

※土砂災害警戒区域はイエローゾーンと言われ、土砂災害から生命を守るため、
災害情報の伝達や避難が早くできるように地域防災計画に定められ、警戒避難体制の
整備が図られる区域です。




賠償については、重要事項説明野の作成・説明を行った宅建業者にも請求できるのでは

ないでしょうか。

不動産取引のトラブル時の相談先として、山梨県でしたら建築住宅課：宅建業担当

(055-223-1730)や、仲介業者が加入する団体(不動産保証協会・全国宅地建物取引業

保証協会)があれば、そういった協会も相談にのってくれると思います。


但し、県の住宅課や不動産業課については、そういった業者の行った説明不足、

業法違反に対する指導や行政処分などです。


賠償金の請求についての相談となると、一般的には弁護士に相談するようになります。


一言に弁護士といっても、知識や経験の豊富さ、得意なジャンルなど、その力量によって

請求できると考える損失の程度や資産価値の目減り分に違いは出てくるでしょうし、

勝ち取れる賠償金は違ってくると思います。


同じ不動産の購入でも、調査による問題の把握、契約条件によるリスクの解消など、

安心・安全な不動産取引には、知識・経験・仕事への姿勢など、物件探しのパートナー

となる業者の力量によるところが多いです。

不動産業界は、ほぼどの業者でも同じ物件の仲介が出来るシステムになっているので、

物件探しと同じくらい、良いパートナー探しが重要となってきます。


今回の件では、同じトラブルへの対応でも、依頼する弁護士の知識・経験・仕事への

姿勢などによって結果は変わってくると思われます。


請求できる範囲については、はっきりとした見解は難しいと思いますが、注意点

として、気付かなければ特別警戒区域の内でも外でも生活に支障が出ていない現況を、

実際に損失出ていないとか、損害賠償請求として実損の証明が必要となった場合、

少しでも責任を軽くしたい業者に対して動きが後手となってしまうことです。


ちなみに、買主が業者の場合ですが、仲介業者が急傾斜地崩壊危険区域内の物件を、

間違えて区域外と説明したことによる裁判が過去にあります。

その判決は、重要事項説明義務違反があると思われるが、買主は不動産取引に専門知識を

有する宅建業者なので、当事者間で解決するように促すという、買主を保護する解決策とは

言えないものでした。但し、もし買主が一般消費者であれば違ったのではないかと感じます。



土砂災害特別警戒区域の内外で変わる、利用用途制限や建築コストアップの差額や、

心理的なマイナス部分に対する評価をどう算定するか、同じ大きさや接道状況の

物件が、特別警戒区域の内外でどれほどの違いで取引されているものか、

そもそも説明され知っていれば、この物件は買わないという扱いで白紙解約、

売買代金の返還、また、危険な場所から離れて住む場所の一定期間の賃料の換算

などは可能性としてないのか。


そういった金額や差額、取り扱いについて、弁護士、土地家屋調査士、工務店、

他の不動産業者などから情報と見解を集め、信頼してお願いできる力量のある

弁護士かどうか、何件か相談に回って精査する事が大切になってくると思います。


このような失敗をしがちな業者ですと、仕事自体が無責任である可能性がありますので、

既に廃業寸前であったり、他にも同じようなトラブル・賠償責任を抱えている可能性も

あります。

債務が大きいと、無い袖は振れない状況に泣き寝入りとなる事も考えらるので、

行動を起こそうと考えているようであれば、早めに動き、裏付けや根回しをしっかり

とって事にあると良いかと思います。


新たに物件も探す計画のようですが、今回と同じような事態にならないよう、

良い不動産業者を見つけて頂き、また、良い弁護士等の専門家が見つかり、

現在の問題がもっとも良いかたちで解決できればと思います。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也