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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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契約済みの土地の解約について

2013/11/23 14:33
(
5.0
)

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、違約金等の賠償金額を少なく解約するというより、

別の方法を考えてみては如何でしょう。



まず、現在建築されている建物ですが、当然、建築基準法に適合させて行っているはずです。

規制・制限には、隣地への採光や日照を考慮した、日影規制や斜線制限というものがあり、

これに適合していなければ建築許可が受けられません。

そういった法規制を遵守して建築する以上、隣地所有者はクレームを付ける立場には

ありませんし、余程特殊な事情でもない限り、法令の範囲をこえた配慮の有無では、

契約の解除事由にはなり得ません。



つまり、今の状況で解約できるかどうかは、違約金として支払う金額の大小というより、

売主サイドの判断・決定によってしまいます。

売主が解約には応じないと言えば、契約解除は支払い金額以前にできません。




ちなみに、解約されて土地は素人素人様の所有にならないのに、土地代金全額が

必要というのも、業者として請求すること自体に問題ないのか疑問を感じるところ

ではありますが・・・


おそらく売主が解約を承諾しても、請求できる金額は証明できる実損額であったり、

元々取り決めていた金額等に則って処理したりと、土地代全額というのは通らない

のではないでしょうか。



そういった状況下で、支払い金額を少なく解約する方向に考えを回しても

現実的ではないですし、状況や条件は相手方次第です。



どうしても当該物件での居住に気が向かないようであれば、転売の方向で模索して

みては如何でしょうか。


土地に関しては建物と違い、古くなって価値が落ちるものでもないですし、

購入後直ぐであれば、購入時と相場も大きくは変わっていないと思います。

建物は新築ですから、入居したら中古扱いで、その瞬間に価値が1割目減りするなど

言われますが、未入居の新築を直ぐに売りに出すなら買い手次第・交渉や販売戦略次第で

大きな損失は防げるかもしれません。



不動産売買の場合、ローンが通らない場合の白紙解約や、契約の条件が成就されない際に

白紙解約にする特約があれば、それに則って白紙解約がなされますが、買主の都合で契約を

解除する場合では、通常、手付金を放棄しての解約や、違約金を支払っての解約となり、

それなりの金額がかかります。


建物金額が2,000万円で1割目減りしたなら、1,800万円(200万安くなる)ということ

ですから、通常の契約解除にかかる金額も大きくは違わないかもしれません。


但し、仕入れ業者に売る場合は、その業者が販売時に利益を出すため、

素人素人様は購入額(市場価格)より、当然安く売ることになります。

また、相場通りで売却したい場合、買主は一般ユーザーとなるのでしょうが、

買主を探し出す販売活動やネットや紙媒体の広告・営業活動を行ってくれる仲介業者には、

成約時に仲介手数料(大体は2%~3%)が必要になります。

この出費を上乗せしても売れるところまで相場が上がっていれば、そういった価格設定で

回避することも出来るかもしれません。


こういった具合に、いかに購入金額からのマイナスを少なくするか等に方向を変えて

検討してみると、活路があるかもしれません。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

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評価・お礼

素人素人 さん

2013/11/24 08:06

わかりやすく、親身になってアドバイスいただきありがとうございました。
土地については、名義が私に変わっていたので、全額を請求されたものです。
間口が狭くて奥行きのながい土地で、3階立も不可なので、隣のマンションに配慮すれば、生活に支障の出るような小さな家しか建てられません。
土地を売るにしても、建ててから売るにしても、マンションからクレームがくるリスクがあるので、買い手がつかないのではと心配です。

こういったケースでは、勝てる見込みが少ないので、弁護士さんに
御願いしたとしても、さらに多大な費用が発生するだけなのでしょうか。

藤森 哲也

2013/11/24 12:43

評価頂き有難う御座います。今回の状況ですが、
土地の決済や引渡し(素人素人様への名義移転)が済んでいるので、
説明されていない瑕疵(物件の問題点)で、目的達成不可となる事や、
知っていれば通常は買わないと思われる心理的な瑕疵が判明する事態
などなければ、法令を遵守している建築計画である以上、周辺への
日影の影響と言えど、過剰に問題視して解約の原因になることでは
ないと思われます。

売主からすれば応じなくてもいい解約の申し出なので、解約に応じても良いと
思える動機や状況がない限り難しいでしょう。

「売主が解約に応じても良い状況」というのが、お金と土地が両方入り土地代金分丸儲け
という、土地代金全額払いで契約解除という提案なのでしょう。ただ、都合の良過ぎる
提案すること自体、宅建業者として問題があるような気もしますが。


話を戻しますが、
・説明されていない重大(購入意思決定の大きな要因)な瑕疵が発見された。
・連名での契約なのに、重要事項説明がどちらか一方にしかされていない。

などの、過去解約になった判例のような事が土地売買契約の状況下にあるなら、
それを理由に弁護士などをたてて争ってみる価値はあるかもしれませんが、

法律・判例などからみて、契約解除に足りる事由、要因がないのであれば、
弁護士に依頼しても費用がもったいないと感じます。

また、
・その土地を相場以上の(売主に大きな利益が出る)価格で買いたいという購入希望者が
現れたので売主自身がそっちと契約をやり直したいと思っている。
・素人素人様がかわいそうだから、今回は解約してもいいと思ってしまった。

などの、応じなくていい解約に売主が応じる動機がある(または動機がうまれる)なら、
心情に訴えてみる価値はありるかもしれません。

尚、弁護士は当然私よりも法や紛争のプロですので、依頼でなく30分数千円などの
相談で、望む結果が成就できる可能性を聞いてみるのは良いかもしれません。

ちなみに、隣地マンションからのクレームを大変気にされているようですが、
法令を遵守した建築である以上、多少何か言われても、人間性に問題があったり、
常識や決まりごとの話が通じない変人のような相手でなければ、話してお互い様
であることは理解できるではないかと思います。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

建築条件付きの土地の解約について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2013/11/23 03:01

建築条件付きの土地を契約しました。
わが家は隣の賃貸マンションのベランダの目の前に、お互い境界から50センチの位置に建ちます。わが家が建つと隣のマンションのベランダが真っ暗になることに契… [続きを読む]

素人素人さん (福岡県/43歳/女性)

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