契約解除について - 藤森 哲也 - 専門家プロファイル

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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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契約解除について

2013/10/06 11:43
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5.0
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はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、今回のように買主(fiatflat様)側の都合で

契約を解約する場合は、手付金の100万円を放棄しての解除となります。


履行の着手については、売主が既に着手しているとして主張してくる場合があります。

履行着手後である場合、多くの契約には違約金・損害賠償金などが設定されていて、

支払い義務が生じますから、どの程度の設定がされているか契約書などを確認して下さい。

通常は売価の10%~20%が多く、例えば売買価格4千万円の物件であれば、400万円や

800万円といった金額になります。


こうなると、勉強代として放棄する手付金100万円とは金額の程度が違います。



尚、「履行の着手」とは、昭和40年11月24日最高裁判決では・・・

「債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち客観的に外部から認識できるような形で履行行為の一部をなし、又は、履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す(単なる履行の準備行為では足りない)」

としていますが、何をもって「履行に着手した」と扱うかは、裁判になったものでも

様々な判例があり、はっきりしない部分があります。



購入にあたって売主に課した、特別な条件(買主希望の地積増減による新たな区割りでの

分合筆登記等)などがあれば、それらの進捗状況など考慮しての判断や、早めの対応が必要

かと思います。



尚、住宅ローンについては、審査による承認をいつまでに取得するという期日が設けられて

いると思います。

事前審査が通っている場合、余程のこと(時前審査時には考慮されていなかった否決原因に

値するマイナス要因発覚等)がなければ、本審査も通らないことは少ないですが、万一

ローンの否決やローン承諾期日までに承認が間に合わなかった場合は、白紙解約できる

条件(手付金も買主に返還しなくてはいけません)になっていることが多いです。


ローン期日が間近で、審査結果がまだかかる(ローン期日以降となる)可能性があり、

売主がそれまでに履行の着手に動くことがないようであれば、そのようなタイミングと

考慮してみるのも一つの方法ですが、全て (売主の履行の着手とその時期、ローン特約期日

と審査結果の時期または審査結果など) が予測ですのでリスク(期日内のローン可決と

売主の履行着手で違約金支払いでしか解約不可など)もあります。

せっかくの契約を解除するのは少し残念な気も致しますが、100万円の勉強代と合わせて、

良い選択のお役に立てればと思います。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

解除
手付金
契約
損害賠償
不動産

評価・お礼

fiatflat さん

2013/10/07 07:57

藤森様

丁寧なご回答ありがとうございます。

売買契約書には、(契約違反による解除)

1 売主または買主がこの契約に定める債務を履行しない時、その相手方は、自己の債務の履  行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告したうえ、この契約を解除することができ   る。

2 前項の契約解除に伴う損害賠償は表記の違約金(81万円)とする。

3 違約金の支払いは次の通り、遅滞なくこれを行う。
  1:売主の債務不履行により買主が解除したときは、売主は、受領済みの金員に違約金を    付加して買主に支払う。
  2:買主の債務不履行により売主が解除したときは、売主は、受領済みの金員から違約金    を控除した残額を速やかに無利息で買主に返還する。この場合において、違約金の額    が支払い済みの金員を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うものとする。

4 買主が本物件の所有権の移転登記を受け、または本物件の受け渡しを受けているときは、  前項の支払いを受けるのと引き換えに、その登記の抹消手続き、または本物件の返還をし  なければならない。 

と記入してありました。なかなか解釈が難しく困惑しております。

大変参考になり感謝しております。

宜しくお願い致します。

色々とありがとうございます。
  

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

建売住宅契約後の解除

住宅・不動産 不動産売買 2013/10/06 08:02

私が年収600万円、婚約者が年収500万円で

今月末に婚約を致します。

子供が出来る前に住宅を購入しようと探し始め

おととい、とあるメーカーの建売住宅の契約を致しました。

私名義の、頭金… [続きを読む]

fiatflatさん (東京都/35歳/男性)

このQ&Aの回答

建売住宅契約後の解除について 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2013/10/06 09:30

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