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藤 孝憲

藤 孝憲
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの金利選定

2013/08/19 20:20

sakura007さん、はじめまして。
埼玉県・東京都で活動しておりますファイナンシャルプランナーの藤(とう)と申します。

sakura007さんのご質問に対して回答させていただきます。

固定金利か変動金利か、sakura007さんのように迷われている方も多くいらっしゃいます。変動金利の毎月の返済額は魅力ですが、やはり「変動」することに対する不安です。住宅ローンは低金利で推移しており、「下がることはなくても上がることはある」「そろそろ上がるのではないか」など考えてしまうと不安は増すばかりです。金利の変動は将来のことですので、専門家でもわかりません。どれを選択しても総合的に家計への負担を軽減できるようにすること(金利以外の項目もしっかり検討すること)が重要だと考えております。

まず、sakura007さんがクリアになっていないと仰っている、「毎月の支払ベースや繰り上げの効果(残支払額に対する)」につきまして回答させていただきます。返済を65歳までにするために30年ローンで考えますと、

・変動金利(0.875%) 月146,907円(1回目元金113,001円、利息33,906円)
・固定金利(1.900%) 月171,640円(1回目元金94,528円、利息77,112円)

が「毎月の支払ベース」となります。なお、借入金4,650万円から返済により減少するのは元金部分ですので、変動金利の方が毎月2万円弱(113,001円-94,528円=18,473円)多く借入残高を減らせることになります(少なくとも金利が変動していないうちは)。

次に「繰り上げの効果(残支払額に対する)」ですが、返済期間、借入額、繰り上げ返済の金額と時期が同じ、つまり金利以外の条件が同じなら固定金利の方が効果はあります。ただ、利息負担額が元々大きいので、繰り上げ返済の効果は固定金利を選択する理由にはならないと思います。

補足といたしまして、金融機関が提示するのは月ベースですので、総額でも考えておくと良いと思います(日割り、月割りにすると安く見えますので…)。上記の条件で固定金利を借りた場合、利息負担の総額は15,290,450円、総支払額は61,790,450円になります(支払う側から考えますと、4,900万円の物件ではなく、6,429万円の物件となります)。ちなみに、変動金利は一概に比較できませんが、利息総額は6,386,509円、総支払額は52,886,509円となります。こちらはあくまで(金利が変動しますので)参考です。相対的に金利の高い固定金利を選択しても毎月の返済が可能な借入額にすることが大切です。

以上が「クリアになっていない」部分の回答となります。

さて、変動金利に対する不安ですが、もう少し具体的に考えておくと良いと思います。
今後、住宅ローンの金利は、何年後に何%に上がると想定していますでしょうか。金利が変動するといっても、上がり幅とその時の残債が重要です。上がり幅が小さければ家計への影響は小さく、借入金額が減っていれば例え急激に金利が上がったとしても利息負担額は大きくありません。
この点で、固定金利を選択する(変動金利を選択しない)理由が明確になるかもしれません。

・バブル期のように、1,2年で金利が3%程度上がると想定される(又はバブル期のような上昇が不安である)ようでしたら、固定金利をお勧めします。
・変動金利を選択したからと言って、ずっと変動金利でなければならないわけではありません。変動金利を選んだとしても、固定金利への借り換えは可能です。ただ、借り換えには費用(と手間)がかかりますし、新たに団信に加入するため健康状態が問われます。健康面への不安や購入後のメンテナンスが大変と感じる場合は固定金利の方が良いかもしれません。

※固定金利を選択した場合、変動金利との利息額差は必ず負担することになります。一方、変動金利は今後の金利動向を見て、借り入れ側が選択することができます。

その他、固定金利と変動金利に関しましては、私のサイトにまとめてありますのでご一読ください。
http://fp-bestlife.com/jyutaku/kinri/

次に、ご質問の主旨から少しずれますが、補足させていただきます。
ご存じかもしれませんが、私立中学をご希望の場合、学習塾費用を見積もっておく必要があります。学習塾の進度についていくために家庭教師を併用されるご家庭もありますので受験のための学習費は差があります。おおまかに、小6で100~150万円、小5で80万円前後、小4で50万円前後です(いずれも年間)。一部繰り上げ返済の実施により教育費の不足にならないよう注意が必要です。また、新たに通われる学校の場所によって引っ越されるご家庭もございます。その場合、住宅の買い替えによる負担増が考えられます。

以上で私の回答とさせていただきます。
参考にしていただければ幸いです。

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住宅ローン
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この回答の相談

住宅ローンの種類の選定について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2013/08/18 02:22

4900万の住宅を購入し、頭金250万なので4650万の住宅ローンを組む予定ですが、
どういうプラン(完全固定、期間限定固定、変動)にするべきか悩んでいます。

金利が低い変動にして早めに多くの返… [続きを読む]

sakura007さん (埼玉県/33歳/男性)

このQ&Aの回答

固定主体で考え、余裕部分で変動も検討しては 三島木 英雄(ファイナンシャルプランナー) 2013/08/18 20:11
住宅ローンの選定方法について 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2013/08/28 10:04

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