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三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

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固定主体で考え、余裕部分で変動も検討しては

2013/08/18 20:11

sakura007さま

住宅ローンの選定でお考えとの事。ローンの利率は年率ですから

期間が長い、借り入れ金額が大きいと返済計画にとても大きな影響を与えますね。

考えとして様々な手法がありますが、わかりやすく変動金利と完全固定で

考えたいと思います。


4,650万円を30年ローンで考えた場合概ね下記になります。

■変動 0.875%
毎月返済額:約146,907円(内利息約:33,906円)

■30年固定金利 2.100%
毎月返済額:約174,208円(内利息約:81,375円)

毎月の返済額が約27,301円、固定金利の方があがりますし

利息だけで考えますと固定金利の方が毎月約48,279円高いので

利息が勿体ない、と思いますよね。



固定金利を選択する場合は「金利上昇リスクを負わない安心料」として、

現在まで捉えられてきました。

ポイントはやはり「返済計画」「収入予測」「支出予測」にあります。

すでに返済計画は概ねお考えされておりますので、今後の収入が安定的で

あるのか?二人目のお子様のこと、自分たちの老後資金、親の介護の事なども

考えながら計画する必要があります。



それを考えると、「固定金利で支払いが問題ない」というのが大切です。

変動金利なら買えるという方が、今後の金利上昇時において、大変苦しくなることも

すでに想定されています。


金利の事を考えると、腑に落ちませんが、仮に100万円を繰り上げ返済すると

変動金利で約30万の利息軽減、固定金利で88万円の利息軽減になります。



金利が高い分、繰り上げ返済効果は高いので、繰り上げ返済を当初行える

環境で、その先は見通しが付かない場合は、全期間固定にしておき

繰り上げ返済が出来なくなっても金利上昇リスクを負っていないことが

後々アドバンテージになると思います。


住宅ローンは長い期間の返済になります。精神的に安心できる払い方を

選ぶことが最善と思っています。


もちろん変動金利を選択した方が良い場合もあります。

例えば、繰り上げ返済で短期間で殆ど返済できる(概ね10年〜15年で完済)

もしくは返済資金があるが、あえて借りているという場合に

はおすすめしています。


上記の場合は、金利が上昇しても当初の低利率の効果で累計では支払い損を

しないことが想定されますし、いざという時は返せるからです。



また、年150万の繰り上げ返済が可能という所で考えますと

1,650万を変動金利、3,000万を固定金利で借りて

変動は10年で返済が終了し、残りのローンは様子を見ながら返していくという選択も

悪くはないと思います。


その際の毎月返済額は30年ローンで概ね

変動部分:112,392円(内利息約52,128円)

固定部分:64,531円(内利息約12,031円)

■合計約:164,510円(内利息約64,531円)

という形も想定できます。

色々なローンの組み方がありますが、支出はいつ多くなるかわかりませんので

ある程度余裕をみた返済計画でゆとりがあると安心です。



ご参考になりましたら幸いです。

補足

※上記ローン返済は30年返済、ボナース払いなしで計算しておりますが、数値が多少異なることがありますので、最終的には銀行にご確認をお願い致します。

老後
期間
収入
住宅ローン
返済

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
( 神奈川県 / ファイナンシャルプランナー )
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
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この回答の相談

住宅ローンの種類の選定について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2013/08/18 02:22

4900万の住宅を購入し、頭金250万なので4650万の住宅ローンを組む予定ですが、
どういうプラン(完全固定、期間限定固定、変動)にするべきか悩んでいます。

金利が低い変動にして早めに多くの返… [続きを読む]

sakura007さん (埼玉県/33歳/男性)

このQ&Aの回答

住宅ローンの選定方法について 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2013/08/28 10:04
住宅ローンの金利選定 藤 孝憲(ファイナンシャルプランナー) 2013/08/19 20:20

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