早い段階での繰上げ返済をオススメします - 専門家回答 - 専門家プロファイル

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土面 歩史

土面 歩史
ファイナンシャルプランナー

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早い段階での繰上げ返済をオススメします

2013/05/04 09:20
(
5.0
)

けこのね様
 
 初めまして、私、ファイナンシャル・プランナーの土面(ひじつら)と申します。
よろしくお願いいたします。
http://fp-hijitsura.com/

 さてご質問の件ですが、内容を見させていただく限りでは
住宅ローン控除の絡みで繰上げ返済のやり方に工夫を持たせるべきではないか?
というところがご質問の真意ではないかと推察いたします。

 確かにローン控除の1%とローン金利の0.875%だけを比較してみると、控除期間において
は積極的な繰り上げ返済は控えたほうが良いように思えます。
ですがローン金利は半年に1度、金利の見直しがされる仕組みになっています。なので、繰り上げ返済を控えたほうが良いという選択肢は、あくまでも「金利が変わらなければ」という前提条件があっての話になります。
 
 また変動金利は、借入後5年毎に毎月の返済額の見直しが行われます。今後、金利が上がるかどうかはもちろん、その時にならないと分かりませんが、少なくともこのポイントでもローン控除を優先させたいという選択肢において「金利が変わらなければ」という前提条件が必要になります。

 「元金につきまとう金利を出来るだけ少なくしたい」というお考えはもちろん大切ですが、借金の返済がおトクになるかどうかにあたり、前提条件がなければそもそも成立しないというのは、少しリスクが高いのではないか、と心配です。そういう意味で、繰り上げ返済はできるうちに早い段階で実行されるべきだと考えます。
 
 ましてご年齢からすると今後、教育資金や老後資金の必要性も考えられるのではないかと推察します。そう考えると、不要なリスクはできるだけ排除していただいたうえで、ご返済を続けていただいた方が、全体の収支に与える影響も無くなるので良いのではないかと考えます。

 またどの程度の繰り上げ返済をおこなうべきかどうかについては、けこのね様のライフプランを作り上げて頂いたうえでご判断されることをオススメします。繰り上げ返済額は、将来の収支のバランスを確認しない限り、ご判断されるべきではありません。

以上、ご参考になりました幸いです。

fp-hijitsura
代表 土面 歩史

住宅ローン控除
住宅ローン

評価・お礼

けこのね さん

2013/05/04 11:50

ありがとうございました。
説明が足りませんでしたが、正にご指摘の通りで、住宅ローン控除との比較においてどのオプションが最適かという質問でありました。子供の教育資金等は一応確保している、という前提であります。今仮に1000万円を返済しても、残りのローン返済期間は10年強になりますので、住宅ローン控除は引き続き受けられると思います。
変動金利0.875%が、今後1%を上回りそうになるか否か、も大きなポイントであるということですね。仮に11年後に1000万円返済(あるいは毎年100万円繰り上げのオプション)のオプションを現時点で選んでも、金利の変更によっては対応を変える必要があると理解します。
最初の質問に戻りますが、仮に金利が今後10年間変わらないとするならば、今1000万円繰り上げ返済か、今後10年間に100万円づつ繰り上げ返済か、或いは11年目に1000万円返済か、いずれのオプションが最適でしょうか?

土面 歩史

土面 歩史

2013/05/04 18:14

けこのね様
ファイナンシャル・プランナーの土面(ひじつら)と申します。
このたびはご評価いただきありがとうございました。

追加のご質問につきまして、「金利が今後も変わらない」「住宅ローン控除を全て使い切る」という前提で計算しますと、「11年目に10,000,000円を繰上げ返済をする」という選択肢が減税効果も含めて、最も効果が高いという試算結果となりました。

以下に詳細をまとめましたので
よかったらご参考にしてみてください。

fp-hijitsura
代表 土面 歩史
http://fp-hijitsura.com/

前提条件
返済回数240回 支払利息2,260,360円 住宅ローン控除1,612,658円

1)今年6月に10,000,000円を繰上げ返済
総返済回数141回 支払利息 914,327円 住宅ローン控除額675,603円
トータル効果 △408,978円

2)毎年100万円を10回に分けて繰上げ返済
総返済回数145回 支払利息 1,387,638円 住宅ローン控除額1,151,951円
トータル効果 △412,015円

3)121回目に10,000,000円を繰上げ返済
総返済回数148回 支払利息 1,715,250円 住宅ローン控除1,612,658円
トータル効果 △545,110円

3、2、1の順で効果が高いというかたちになりました。

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この回答の相談

繰り上げ返済、そのタイミングは?

マネー 住宅資金・住宅ローン 2013/05/03 20:08

こんにちは。
昨年2月に、2500万円を0.875%金利で20年ローンで住宅ローンを組みました。毎月の返済額は約11万5千円、ボーナス返済はありません。当初、何かあった時の万が一のためにと思い、手元… [続きを読む]

けこのねさん (東京都/39歳/男性)

このQ&Aの回答

分割返済より一括返済の方が効率は高くなります 大浦 正(住宅ローンアドバイザー) 2013/05/03 21:44

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