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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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中古住宅の売買について

2013/03/15 11:16

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、物件については現状有姿での売買は可能です。



質問内容から売主が個人(宅建業者でない)の方と思いますので、今回の売買は

個人間売買として説明致します。

※宅建業者が仲介でいても、売主と買主が個人であれば個人間売買となります。

埋設物撤去や上下水道に関することで売買金額が上がっているとのことですが、

売主が知っている埋設物や雨漏り、シロアリの害、建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕、

給排水設備の故障など、修理や費用がかかるポイントを説明していて、

買主である北上がふるさと様が了承の上購入すれば、物件については現況のままでの売買

となります。

その様な個人間売買はよくある内容で、わざわざ売主様が埋設物撤去やメンテナンスを

行っている契約ばかりではありません。



売主が宅建業者であれば、説明のなかった隠れたる瑕疵に一定期間は責任が生じますが、

個人間売買であれば、売主は担保責任を一切負わないとする特約も原則として有効なので、

「現況有姿・後々発見された瑕疵(物件の不具合)担保責任を売主は一切負わない」とした

契約も個人間であればよくあります。


このような売買契約の内容であれば、売主様が物件に関して費用をかけてまで行う

ことはほとんど無くなりますので、抵当権を消すや老後の費用に必要な金額で

売りたいという経済事情と、単純に高く売りたいという気持ち以外で、売却金額を

上げる理由は少なくなります。



但し、こういった売買の際は買主となる北上がふるさと様に、注意が必要となります。

まず、「現況有姿・瑕疵担保責任免責」である場合、物件にかかる費用は全て

買主負担とお考え下さい。


埋設物撤去費用、建物や設備のメンテナンス費用、築年数にる建替えのタイミング

軟弱地盤の場合は建替え時の地盤改良費や解体費用、隣地との高低差があれば要壁の

補修ややり直しの工事費用など、ひとつひとつが数百万、数千万単位でかかり、

建築費用や維持管理ができない状況になることがあります。


安く買ったつもりが、実際は高くついてしまう失敗です。


以前に中古住宅に関する注意点をコラムを補足に入れておきますので、

是非、参考にして下さい。

補足

尚、売主に成年後見人を必要とすることについて、また、不動産業者が法的な説明を

することについては仕方ないことになります。

現在、売主の意識が無い状況で売買をしても、後々無効になっては意味がありませんし、

宅建業者は法律で定められた重要事項説明を契約より前に行わなければなりません。




この部分に関しては、不動産業者に注意事項をしっかり調査してもらい、

北上がふるさと様が理解、納得できるまで説明してもらう。費用発生の可能性がある

ポイントは事前に見積もりをとってみる。


また、後々トラブルにならないよう、後見人なり裁判所の許可なり、

意識のある売主からの売却委任状取得なり、連名での契約なり、

不動産業者に売主の売却できる状況を整えてもらうことが、

「安心、安全な不動産取引」には大切かと思います。


中古住宅は建ってからの時間が新築より経過しているからこそ、出るべき欠点はすでに

表面化していて、これはチェック時のメリットです。

現在も居住中で家具や荷物などが置いてある状況なら、実際に住む際のイメージが

掴みやすいのも魅力の一つです。

こういったメリットを上手く生かし、より良い物件購入を実現できれば幸いです。


以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也



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藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

中古住宅の売買

住宅・不動産 不動産売買 2013/03/12 16:20

近所に住んでいた老夫婦が施設に入居後に売り出す予定の土地付住宅ですが
相続人の息子さんに売りに出すなら事前に知らせて下さいと、伝えました処
先日不動産に行って相談してきましたとの事でした、後に不動産の… [続きを読む]

北上がふるさとさん (東京都/67歳/男性)

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