投資マンションの今後の扱い方について - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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投資マンションの今後の扱い方について

2013/01/30 14:17
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5.0
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不動産投資コンサルタント&FPの野口です。

shiobay様が、2戸2001年に投資のため購入されてから、12年経過しておりますが、幾らで購入され、今までのキャシュべース収支が判りませんが、推察されるのは決して大きいプラスになっていなく、寧ろキャシュアウトが合ったのではないかと思います。

ご質問の様に、1,売却 2,繰上返済 3,投資継続し相続 について、具体的に述べることは出来ません。理由は、不動産は個々の事情がそれぞれ異なり、必ずしも今がマイナスだから、即処分とか、繰上とかは机上で断言できません。

不動産投資は、現在だけでなく長期に亘り予測し、判断すべきだからです。

特に、現在の収益(賃料等)がマンションが立地する街はどう動くか、空室が多くなり賃料条件が低下しないか。稼働率はどれほど維持できるか。

支出面では、ローンの支払い金利は、契約からもどう動くのか、管理費・修繕積立金・専有部分の修繕費は、建物劣化と共にどれほどかかるのか、このワンルームマンションは、長期亘りどれほど評価が下がるのか。

これらを、個別のマンション毎に分析をして考えるべきです。

安倍政権で、デフレ脱却を進め不動産が有望と言われとりますが、ワンルームマンションは、それに伴い、賃料等がUPすることが条件です。ワンルームマンションの入居者の95%がサラリーマンが閉めている現在、この人たちの給与が上がらないよ賃料UPも望み薄です。offceは企業が賃貸していますから、企業業績が上がる又は投資が望めれば、ビル、物流拠点等の不動産は活況を呈するでしょう。

インフレになれば、当然利子も上がります。従って、もしshiobay様に資金余裕が有れば、ローン利率の高いものから、繰上返済、又は全額返済をおすすめします。但し、現在3%以上の利回りが確保できる他の投資が有れば、そちらでまかないますが。

ご子息に、相続をお考えのようですが、ローン付で有ればそれほど大きい相続税はご心配ないのではと、思います。しかしshiobay様全体の資産が判りませんから即断は出来ません。

今後の、個別の予測(賃料、修繕費--)を建てられ、場合によっては損失覚悟で売却も視野に入れ、大きい投資ですから専門家にご相談されることをおすすめ致します。

コンサルタント
マンション
不動産投資

評価・お礼

shiobay さん

2013/01/30 14:45

早速のご回答、ありがとうございます。
購入時点では物件1は2040万円、物件2は1150万円で購入し、すべてローンで払い始めました。元金が殆ど減っていない印象で、実際は家賃とローンの差額のみの支出ですが、定年前に田舎に別荘なども持ちたいと夢を持ちはじめた昨今、老後に向けてはローンが重いと最近感じております。
還付金などの税金優遇もも現時点ではほとんどなくなっています。ただ現時点では子供の教育が最大の支出となっており、貯金を切り崩したりして賄っているので、売却した場合に見込まれる数100万の持ち出しもちょっと躊躇する状況です。

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野口 豊一
野口 豊一
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

購入した投資マンションの今後の扱い

住宅・不動産 不動産売買 2013/01/30 13:06

はじめまして。
2001年に言われるがままに購入した2件の都内物件について、今後どう扱ったらいいかで悩んでいます。

物件1.日本橋駅近5分以内。ワンルーム、35年ローン、残債約1500万円(… [続きを読む]

shiobayさん (神奈川県/49歳/男性)

このQ&Aの回答

投資マンションの行く末 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2013/01/31 03:31

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