いくつかの方法が考えられます

住宅ローン診断士の大浦と申します。

早速ですが質問についてお答えします。

　通常、住宅ローンの債務者になるには債務者の居住が条件になりますので、現状の通り共同債務として借り入れることは難しいと思われます。

　このため、借り換え後の債務者はまーさーさんお一人となり、母親は連帯保証人とするか、完全に除外する必要があります。

　現存債務の母親の持ち分を肩代わりすることになるのですから、その部分に該当する持ち分を売買として持ち分変更をかければ贈与税を賦課されることは無いと思われます。

　この場合は債務者まーさーさん、連帯保証人、母親となり母親の持ち分が残ることになります、この分も変更するとなると贈与税の対象となりますので注意が必要です、また、手続きはローン実行時に合わせることが普通だと思われます。

　母親が65歳を超えている場合は、相続時精算課税制度を利用し現段階で母親の持ち分全てについて贈与を受けておくことが出来ます、この場合は相続が発生した時点で相続税としての課税対象になりますので、贈与税の課税はありません、また、所有権の中から母親の持ち分を除外できますので、連帯保証人として徴求されることもありません。

　この手続きは、借り換え前に行うことが可能だと思います。（場合によっては現在借りている金融機関の同意が必要かもしれません）

　しかし、どちらの場合も不動産取得税の課税は避けられませんのでご留意ください。