担保評価が足りなかった可能性があります - 三島木 英雄 - 専門家プロファイル

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三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

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担保評価が足りなかった可能性があります

2012/10/06 15:03
(
4.0
)

buti様

フラット35への借り換え審査が通らなかったとのこと。
昨今の住宅ローン金利は低利ですから借換えをしたい所ですよね。

一般的に完済時年齢は最大80歳ですから、今回も審査が通ってもおかしくは
無い所ですが、原因としては担保価値低下による担保不足が考えられます。

一般に新築時は融資は出やすいですが、現在の中古で換算しますと
11年分の資産価値が目減りしていると考えます。

仮に借入当初3,000万の内
土地1,500万、建物1,500万であったとしたら

現在は
土地1,500万、建物750万程度の担保評価をすることがあります。
(木造22年償却で半分経過している為)
上記でみれば2,250万の資産価値と判断されてしまいますから
担保割れで貸出ししないという結論が考えられます。

また、住宅支援機構からの借り換えですのでその辺りもマイナスに
作用したかもしれません。機構側からすれば損をする話になるので
buti様がおっしゃることが本来なのですが。。。確かになっとくいかないですよね。


ただ他銀行経由でも結論は正直同じと考えます。
代理店が違うだけみたいなイメージですので。


銀行ローンの
変動金利などは現在2.375%から優遇金利も大きく1%を切っていますし
そのような借り換えも検討されてみては如何でしょうか?

短期間での金利上昇は感がえにくい事と、返済予定が短いことからの提案です。

昨今フラット35の申し込みをされる方も多いですが
将来35年にわたり、必ずフラット35で借りた方が得だったという結果は
その時にならないとわかりません。

変動金利の方が得だったという結果は十分に考えられます。
フラット35は団体信用生命も付帯されていませんし(別途費用)実際金利に
するともう少し金利高です。

銀行ローンという選択肢もお考えになってみては如何でしょうか?

下記参考になるコラムがありますのでご参考までに
http://note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n117701

http://note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n113011

担保
審査
住宅ローン
借り換え
フラット35

評価・お礼

buti さん

2012/10/06 15:32

早速のお返事ありがとうございます。
評価の可能性ですか・・・ そうですね、そのあたりは、私達素人には分かりにくいですね。
土地は、既存の土地ですので公庫の借り入れには入ってなく、我が家は24時間換気システムの家なので、普通の家より費用がかかっているかもしれませんが、評価の対象にはならないかもしれませんね。
同じ機構同士の借り換えなので、両者ともに得できる!っとすこし甘く考えていたろ反省しています。

フラット35にこだわっていたのは、主人が慢性の病気を持っていて、団信に加入できないからなのです。
今思えば、それも拒否の原因かもしれませんね。
状態は安定していて投薬のみの治療が20年ほど続いています。
銀行の中には、ワイド団信もあるところがあるようなので、1度トライしてみようかと思っています。
銀行ローンも担保等には厳しいでしょうか?
でも、もう後が無い話なので、だめもとであたってみます。
どこか良い銀行あればご紹介ください。  でも、 銀行名を出すのはNGですよね・・・
ありがとうございました

三島木 英雄

2012/10/07 22:51

ご評価いただきまして有難うござます。
フラット35は団信が任意ですが、入らない場合でも何で補填しているか
質問されるので、そのあたり少し影響があるかもしれませんね。

銀行ローンでも担保評価はそれほど変わりませんが
土地が自己所有ということであれば、土地を追加担保で問題ないと思います。

ワイド団信でカバーできる範囲の疾患であればいいですね。
是非トライしてみてください。
ネットで「ワイド団信」で検索しますと、取り扱っている銀行が出てきますので
相談してみましょう。

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
( 神奈川県 / ファイナンシャルプランナー )
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この回答の相談

フラット35への借り換え審査に落ちました

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/10/05 18:21

お世話になります
11年前住宅金融公庫で住宅ローンを借りて自宅を新築いたしました。
この度 住宅支援機構のフラット35へ借り換え申し込みをしたら機構の審査で落ちました。
<借… [続きを読む]

butiさん (岐阜県/52歳/女性)

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