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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

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土地の履歴について

2012/10/10 17:54

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、土地利用履歴を調査する手段としては、

下記の方法があります。

・現地での聞き込み調査。
・図書館などで古地図を取得し、用途を確認する。
・法務局で旧土地台帳や閉鎖謄本を取得し、地目を確認する。


以前コラム:「不動産業者も見落とす落とし穴」シリーズでも

お話していますので、是非、参考に読んでみて下さい。

【6】昔の地目-1
http://profile.allabout.co.jp/w/c-75383/
【7】昔の地目-2
http://profile.allabout.co.jp/w/c-75387/
【8】昔の地目-3
http://profile.allabout.co.jp/w/c-75398/



但し、これらの調査方法は全ての事故歴が分かるというものでは

ありません。


民間では「大島てる」という事故物件サイトが最近、話題になっていますが、

近年に限ったもので昔の履歴は掲載されていませんし、

住宅再生支援協会が、事故物件専門サイト「事故物件・訳あり物件情報センター」

を開設して、事故物件の流通促進に乗り出したりしていますが、まだ登録件数は

多いものではありません。


警察や遺族間で心筋梗塞などと処理されているものは、事故物件として

扱われていないこともあります。




そういった状況から、正確に全ての履歴を判明させることは難しいのが現状です。



業者が行う説明では、業法で義務付けられている35条(重要事項説明書)、

37条(契約書)には事故歴に関する定めはありません。


事故物件の告知については、はっきりした基準がなく、

近年、買主に周知させなければ瑕疵として扱われる場合も

ありますが、近所でも風化されつつある程の昔の出来事

であったり、数回の売り買いが成されると告知するべきか、

しなくても良いかのラインが曖昧になってきます。



こういった現状から、事故歴を注意して調べる事も大切ですが、

万が一、事故物件だった場合のことを考えたリスクヘッジを

事前にとっておくことも、安心安全な不動産購入には大切な

ポイントですので、参考程度に補足へ記載しておきます。

補足

先程も説明しましたが、35条、37条には

事故歴についての定めはありません。


しかし、取引関係者に重大な不利益をもたらすもの、

買主側でしたら購入判断に重要な決定事項と思われる事項は、

宅建業法47条1項1号に基づき説明義務が生じます。

事前に、「事故歴があれば購入しない」旨や、「昔のことでも

分かっているものは全て教えてもらう」よう依頼します。

これで業者には、知れば説明義務が生じます。


また、当社では取引の際に売主から、買主の購買意志、購買条件を

決定する可能性を考慮した項目を提示し、売主より情報開示書として

書面にて取得しています。

※画像参照。



買主が知りたい怖いことは、売主からすれば売却する為に

言いたくない事でもあります。

明らかに隠したマイナス事項があれば、瑕疵担保責任や

損害賠償などを請求時の、言った言わないのトラブル回避に

証明として役立ちます。




また、古地図や過去の所有権移転の履歴が分かる

謄本(閉鎖や全部事項証明)取得は、長く住んでいる

売主であるか確認する為に使っても良いです。

以前から同じ住人・その家族が住んでいるのであれば、

昔の出来事でも知っている確率は高いです。



他にも、「自分ではとても住めない」と思う

履歴があった際に、都心や駅近、人気の学校の学区

であったりと、比較的売却・賃貸向きの条件で

物件選びを行っても良いと思います。




しっかり調査してコワイ部分を事前にしることも大切です。



しかし、限られた情報や状況から調査にも限界があるなら、

ただ、不安に思いながら購入するのではなく・・・

1・説明義務(業法47条1項1号)を生じさせるtoshiro1289様側の要望を告げておく。

2・「情報開示書」の回答をお願いし、購入判断の材料、トラブル時の証明を取得する。

3・「情報開示書」により正確な履歴情報を取得するなら、出来るだけ長く住んでいる
売主(元売主)なのか事前に確認する。

4・万が一の時に、比較的売却や賃貸に出しやすい条件で物件選びを行う。


などなど、その後のトラブル回避を事前に対策するこも重要です。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

toshiro1289様の安心安全な不動産購入に役立って頂ければと思います。


アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

調査
事故
訳あり物件
不動産購入
不動産

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

不動産購入時における土地の履歴について

住宅・不動産 不動産売買 2012/10/04 16:15

初めまして、土地購入に関して質問させていただきます。

この度、土地を購入しようとネットで色々と探している状況です。
最近になって希望の土地が見つかり、不動産会社へ事前に調査を
… [続きを読む]

toshiro1289さん (東京都/32歳/男性)

このQ&Aの回答

購入物件の利用履歴 田中 恵利子(不動産鑑定士) 2012/10/04 16:55

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