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野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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将来の個別の収支予測をたてシュミレーションを

2012/09/20 13:04
(
4.0
)

不動産投資のアドバイザーをしている野口です。

 不動産投資の判断は、効率と安全性を分析し、将来を予測することです。

hirohira1977様の、購入された物件を、代表的な指標で簡単に分析しますと

 効率性=年間実質利回り{(63,000×12)-(8,000×12、61,000)}÷1,720=3.5%
    ときわめて効率の悪い物件を購入されました。現在築20年ですと、
    購入当時は築18年余りでしょう。どうしてもマンションの場合築15年経過していると、
    実質利回り最低7%はほしい。故に、現状でも年間キャッシュアウトが15.7万。

 安全性=資産に対する借入の割合(LTV)が、フルローンのため購入時100%となっており、  
    更に、資産を時価評価すれば、130%以上でしょう。
    常に、負債が資産を上回る”いわゆるオーバーローン”状態です。
    この比率は70%以下に抑えないとリスクが増大します。従って、手持ち資金で借入金を
    返済減額するのも、1案です。

現状は、述べられている通りで、暫く保有を続けるか?すぐ売却するかの判断ですが、これはそのマンションの立地と個別の状況によって異なります。

即ち、そのマンションが将来どのようになるかです。予測を厳しく見ることです。

シュミレーションでは、収入(家賃、敷金などの償却額)×稼働率
           支出(管理費修繕積立金等、個別修繕費)
           この差が営業利益(NOI)と言われるもので、以上を年次別に予想を
           シュミレーションします。
ここで、稼働率は通常90%掛けます。賃貸が賃料保証など無い場合、2年に1回入れ替えがあり空室期間が2~3ヶ月発生するためです。賃料も現状は年々低下しており場所により年1.5~5%減額。

個別の費用では、築20年で共用部分の大規模修繕が必要視されますが、修繕積立金が少ないと一時金なり値上げが予想されます。管理組合の会計に注視。更に、専有部分の修繕履歴が判りませんが、水回り(キッチン、トイレ、バス)やエアコン、給湯器などの更新はオーナー負担ですから予測を支出に入れます。

これらに、ローン支払い(元金、利息)の予想を入れ総合年次別収支とト-タルが出ます。
 
これでご判断下さい。少ないですが地域と個別によって賃料UPが見込めたらラッキーですね。

評価・お礼

hirohira1977 さん

2012/09/20 21:25

野口さん

迅速に回答をいただきましてありがとうございます。
購入前にシミュレーションをするべきだったと、いまさらながら
考えております。
やはり、利回りが低すぎますね。
築20年ではなく、平成20年築なんですが、それを差し置いても、
利回りは低いでしょうか?
借入金が多いので、繰り上げ返済をしたところで、所詮残債の返済にしか、
まわらないので、いつまでたっても回収できないのではと思っております。

野口 豊一

2012/09/20 21:53

築と平成を間違えました。
申し訳ありません。
築4年経過ですね。それでも実質5%は欲しいですね。
シュミレーションしてみて、ドンドン赤字が拡大していくようだと
早めの売却を検討すべきでしょう。物件のある専門家に現在と、将来を評価して頂き
いつ、脱出すべきか、キャッシュアウトが最も良い時を選ぶようお勧めします。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

今売却すべきか、繰り上げ返済すべきか

住宅・不動産 不動産売買 2012/09/20 00:36

フルローンで不動産投資用マンションを購入いたしました。
今売却すべきか、繰り上げ返済してしばらく保有したほうが
よいのかわかりかねております。

当初借入:1720万円
借入期間:35… [続きを読む]

hirohira1977さん (大阪府/35歳/男性)

このQ&Aの回答

投資マンションは売却しない方がいい?? 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2012/09/20 10:58

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