宅建業者の瑕疵担保責任免責について - 藤森 哲也 - 専門家プロファイル

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藤森 哲也
不動産コンサルタント

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宅建業者の瑕疵担保責任免責について

2012/08/21 11:33

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

結論から申しますと、売主が宅建業者の場合、
瑕疵担保責任の免責は無効です。

「いろいろ不具合があるかもしれないことを理解して契約する」
という覚書も無効ですから、瑕疵が発見されれば、
宅建業者には瑕疵担保責任が生じます。

また、このような契約内容にすることは、宅建業者として
公正な取引を害する行為となる可能性も高く、
指示処分の対象にも成りかねない行為です。



但し、瑕疵担保責任として請求できないケースもあります。

例えば、中古物件というこうとで、建物や付帯設備には経年変化や、
使用に伴う性能低下、傷、汚れ等があると考えられますが、
そういった部分は売主の保証の対象とはなないことが多く、
電気、ガス、水道等設備機器類及び建具等の調整は買主の負担となります。

瑕疵担保責任の対象となるのは、雨漏り、シロアリの害、
建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障の瑕疵で
隠れたる瑕疵についてのみです。

『隠れた瑕疵』ですので、
konnichiwaが知っていたこと(告知されていたこと)については、
瑕疵を知った上で購入したとして、瑕疵担保責任の対象ではなくなります。


覚書の中身が「漠然とした瑕疵担保責任免責」の内容でなく、
「具体的な瑕疵を告知するもの」かどうかで意味合いが
変わりますから、どのような内容か確認が必要です。


瑕疵担保の期間については、konnichiwaのおっしゃる通り、
『引渡しの日から2年』が一般的です。

但し、売主が宅建業者でありながら、
今回のように買主に不利となる特約(瑕疵担保責任の免責)を
設定した場合、民法の発見(引渡しからではありません)から
1年として扱われます。

本来、民法では発見してから1年となっていますが、
発見するのが遅くなれば、かなり長期間瑕疵担保責任を追及される
ことになる為、宅建業者は宅地建物取引業法40条の特則である、
『引渡しの日から2年』と設定していることが多いです。
この業法の特則が無効となるので、民法(発見から1年)となります。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/  藤森哲也

補足

但し、瑕疵担保責任による損害賠償請求権が
債権の消滅時効により消滅すると
判断された判例などもあります。

引渡しの日から10年経過することで、
発見してから1年経っていなくても、
瑕疵担保責任が請求できないとされる
可能性がありますので、注意が必要です。



※大変申し訳有りませんが、説明内容に不要な文面を
記載いている箇所がございますので、回答文中にあります

『瑕疵担保責任の対象となるのは、雨漏り、シロアリの害、
建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障の瑕疵で
隠れたる瑕疵についてのみです。』については、

『瑕疵担保責任の対象となるのは、隠れたる瑕疵についてのみです。』と
読み替えて下さい。
お手数お掛けして申し訳ございません。

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藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
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売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。

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この回答の相談

業者が売主なのに瑕疵担保免除の覚書

住宅・不動産 不動産売買 2012/08/17 22:44

いつも有用な情報をありがとうございます。

このたび、築100年の古民家(10年くらい前にリフォーム済み)を購入することになりました。

当初は現在居住している売主から直接購入する… [続きを読む]

konnichiwaさん (神奈川県/42歳/女性)

このQ&Aの回答

瑕疵担保責任について 朝間 史明(宅地建物取引主任者) 2012/08/18 09:23

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