賃貸か購入かの考え方です - 森本 直人 - 専門家プロファイル

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森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

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賃貸か購入かの考え方です

2012/07/19 09:50
(
3.0
)

midori_muse様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、確かに、すべての条件がベストな形で揃えば、返済は不可能ではないかもしれません。

ただし、消費税のアップなど、生活コストの大幅な上昇も考えられ、その他、前提条件の一角が崩れれば、途端に家計が苦しくなってしまう可能性があります。

家計が苦しくなり、結果として、持ち家を売却することになれば、いまは、地価がどんどん上昇する時代ではないので、おそらく、かなりの損失が生じます。

その意味でいえば、賃貸は、一見損に見えて、変化に対応しやすいメリットが大きいです。

賃貸は損、というのが、世間一般の考えですが、もしも、賃貸+金融資産運用の発想が採れるのであれば、損得は、少し違ってきます。

例えば、頭金に充当する資金相当の2500万円を金融資産のまま20年計画で運用し、仮に、20年後に、年3%で複利運用をしたのと同じ成果が出れば、税金・手数料を考慮せず、2500万円が約4515万円になります。

この計画が上手くいけば、20年後に築20年の一戸建てを買って、おつりがくる話になります。

リタイア後の購入を想定するのであれば、通勤の利便性等を考慮しない選択も可能です。

つまり、賃貸+金融資産運用か、住宅ローン+不動産運用か、という話です。

それぞれ、引き受けるリスクの種類が異なりますが、いずれもリスクがあることに違いはありません。

特に、不動産の場合は、最近だと、自然災害リスクも高まっています。

なお、上記は、お金の損得だけで考えた場合ですから、ご家族の想い(なりたい自分や家族)を優先しながら、最終的には決めるのがよいと思います。

ご参考です。

購入
相談
ファイナンシャルプランナー
一戸建て
賃貸

評価・お礼

midori_muse さん

2012/07/19 21:25

さっそくのお返事ありがとうございました。

しかし、森本さんのご提案に、少し疑問があります。

「2500万円が約4515万円になります」とありましたが、仮にこの投資がうまくいって、この通りの額に増えたとします。

しかし、賃貸に住むということは、質問欄にも書いたとおり、御茶ノ水への通勤の利便性と、3LDKを確保となれば、最低でも月額10万円の家賃(実際には、安くても15万円は下らないと思いますが)が必要です。10万円×12ヶ月×20年で、単純に計算しても2,400万円が必要となります。つまり、増えた分以上に、家賃として出ていく計算になりますよね?

それなら、リタイアする頃には購入した戸建を売却し、そのお金で郊外(私は北海道出身なので、北海道に帰郷したいと考えています)に安い物件を買いなおすほうがよいのでは、と思います。

ですので、今回ファイナンシャルプランナーの方に聞きたかったのは、買わずに投資をしてお金を増やす、という選択肢ではなく、買うにしても、この物件の金額は私には分不相応なのかどうか(つまり、返済に無理があるかどうか)をお聞きしたかったのです。

アドバイスありがとうございました。

森本 直人

2012/07/19 23:58

midori_muse様、評価・コメントありがとうございます。

こちらの無料Q&Aでは、詳細な数字で解説できず、申し訳ないのですが、賃貸+金融資産運用か、住宅ローン+不動産運用か、というのは、要するに、家賃10万~15万を支払いつつ、運用益でカバーするのと、住宅ローン利息や維持管理費を支払いつつ、建物が減価していくのと、どちらが損か得かは、天秤に掛けても、単純には量れないという意味です。

例えば、築20年の建物と新築の建物では、明らかに価値は違いますよね。

一番お尋ねになりたかった、返済に無理があるかどうかは、上にも書きましたが、前提条件が、すべてベストな形で揃えば、返済は不可能ではありませんが、ライフプランも経済環境も「不確実性の要素」が排除できないので、想定条件の一角が崩れれば、むしろ、賃貸+金融資産運用のパターンよりも許容範囲が狭い分、リスクは高めということです。

なお不確実性の要素は、どんなFPにも完全に予知することはできません。

例えば、10年後あたりに家計が苦しくなったときは、売却しかなくなるかもしれません。

許容範囲が狭いとは、そういうことです。

万一そうなってしまった場合は、建物の減価分や仲介手数料などの売却コストで、数百万円を失う可能性もあります。

つまり、不確実性があるという意味では、住宅ローン+不動産運用も、賃貸+金融資産運用も、引き受けるリスクが違うだけで、それほど、違いはないのですよ。その前提で、リスクを引き受ける覚悟はありますか。
というのが、私の方では、一番お伝えしたかった点です。

さらに詳しいことは、大事なことなので、素人なりに判断するのではなく、中立的な立場のFP相談に申し込まれた方がよいかもしれません。

もちろん、私の事務所でよければ、いつでもお越しください。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
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この回答の相談

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離婚して、住む家を購入したいと考えています。

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midori_museさん (東京都/40歳/女性)

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適切な借り入れ額 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2012/07/19 23:48

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