築26年の木造アパートには住宅ローンが厳しいと思います。 - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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築26年の木造アパートには住宅ローンが厳しいと思います。

2012/05/26 02:11

 不動産投資アドバイザーをしているFP 野口です。

910ta28様の状況と思いは良く判りました。
先ず、物件ですが住居併用の1棟アパートですが、木造アパートで築26年では筑後大きい改装でもない限り、「耐用年数に来ている」と判断されます。(税法上の耐用年数は22年)従って、住宅ローン(住居併用の)として応じる金融機関は無いでしょう。

更に、住宅ローン以外で「アパートローン」も借り入れ額や年数にもよりますが、新築アパートローン金利が3.3%前後とすれば、1%以上高く4.5%以上の金利になるのではないかと想像します。此れでは恐らく事業にもならないでしょう。

910ta28様が既にこのアパートを担保に住宅ローン並みに借りれる交渉が出来ていれば別問題ですが。
例えば、この建物を解体し、新築のアパート兼住宅を建設する計画であれば、
 
 土地評価額+解体費用+立ち退き費用+新築費用=所要資金ー自己資金=借り入れ額

となります。

購入費用の8,800万円は高いか、安いかは、上記の状態から判断できるでしょう。
肝要なのは、建物価値を考えず、土地の価額=評価額が最重要です。
杉並の詳細がわかりませんので、公示価額や路線価額でお調べ下さい。
ローン融資は、金融機関の算定も同様で「土地の価額」で行うでしょう。更に土地の価額=ローン融資額にはならず。掛目と言ってその70%が融資額となるのが一般的です。

例えば、土地評価額が8,000万円としますと融資額は70%の5,600万円です。更に新築建物も建設費も100%でなく、70~80%ですから。

以上から、残念ながら910ta28様の計画実現には相当困難と思います。

アパート専業業者やハウスメーカーが盛んに「土地の有効活用--」と言って土地オーナーに30年保証、一括借り上げなどと言って建設しています。これ等は土地の価額を考えず、建物だけですから、土地の購入をして更にローンを組んで建物まで行い、賃料から見て競争に勝てるわけがありません。

それでも現状空室で急速に増え問題化しています。マンション経営も十分御注意をしてください。

 こちらを御参考にーーhttp://www.iriscon.co.jp

不動産投資アドバイザー
アパート
マンション経営
ローン

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

中古アパート併用住宅の購入について

住宅・不動産 不動産売買 2012/05/25 18:55

初めまして。不動産投資に興味があり、ご質問させて頂ければ幸いです。

今までずっと賃貸で暮らしてきて、近頃、不動産投資に大変興味を持ち始め、最近、色々と物件を見ていたら、近所で中古… [続きを読む]

910ta28さん (東京都/35歳/男性)

このQ&Aの回答

アパート併用住宅購入 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2012/05/27 03:49
アパート併用住宅の購入に関して 中石 輝(不動産業) 2012/05/27 17:46

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