築26年の木造アパートには住宅ローンが厳しいと思います。

　不動産投資アドバイザーをしているＦＰ　野口です。

910ta28様の状況と思いは良く判りました。
先ず、物件ですが住居併用の1棟アパートですが、木造アパートで築26年では筑後大きい改装でもない限り、「耐用年数に来ている」と判断されます。（税法上の耐用年数は22年）従って、住宅ローン（住居併用の）として応じる金融機関は無いでしょう。

更に、住宅ローン以外で「アパートローン」も借り入れ額や年数にもよりますが、新築アパートローン金利が3.3%前後とすれば、1%以上高く4.5%以上の金利になるのではないかと想像します。此れでは恐らく事業にもならないでしょう。

910ta28様が既にこのアパートを担保に住宅ローン並みに借りれる交渉が出来ていれば別問題ですが。
例えば、この建物を解体し、新築のアパート兼住宅を建設する計画であれば、
　
　土地評価額＋解体費用＋立ち退き費用＋新築費用＝所要資金ー自己資金＝借り入れ額

となります。

購入費用の8,800万円は高いか、安いかは、上記の状態から判断できるでしょう。
肝要なのは、建物価値を考えず、土地の価額＝評価額が最重要です。
杉並の詳細がわかりませんので、公示価額や路線価額でお調べ下さい。
ローン融資は、金融機関の算定も同様で「土地の価額」で行うでしょう。更に土地の価額＝ローン融資額にはならず。掛目と言ってその７０％が融資額となるのが一般的です。

例えば、土地評価額が8,000万円としますと融資額は70%の5,600万円です。更に新築建物も建設費も100%でなく、７０～８０％ですから。

以上から、残念ながら910ta28様の計画実現には相当困難と思います。

アパート専業業者やハウスメーカーが盛んに「土地の有効活用－－」と言って土地オーナーに30年保証、一括借り上げなどと言って建設しています。これ等は土地の価額を考えず、建物だけですから、土地の購入をして更にローンを組んで建物まで行い、賃料から見て競争に勝てるわけがありません。

それでも現状空室で急速に増え問題化しています。マンション経営も十分御注意をしてください。

　こちらを御参考にーーhttp://www.iriscon.co.jp